Theo quy định của pháp luật hiện hành, kinh doanh bất động sản” là ngành nghề kinh doanh có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Kinh Doanh Bất động sản và Nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản. Như vậy khi bổ sung ngành nghề ”kinh doanh bất động sản” đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài bắt buộc phải thực hiện theo thủ tục thẩm tra và nội dung thẩm tra theo quy định của Luật Đầu tư là đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh (áp dụng đối với dự án dới 300 tỷ đồng thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện theo quy định tại Điều 46 Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 22 tháng 09 năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư năm 2005).
 
Vậy điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề ”Kinh doanh bất động sản” trong trường hợp này là phải áp dụng Luật Kinh Doanh Bất động sản và điều kiện là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải có 6.000.000.000 VNĐ vốn pháp định (áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài). Với những quy định của pháp luật trên thì không có quy định bắt buộc nào khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn ”đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản phải có dự án đầu tư”. Như vậy có nghĩa là công ty có vốn đầu tư nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản thì vẩn được đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Cơ quan quản lý nhà nước về Đầu tư đã căn cứ vào các quy định pháp luật về Đầu tư để từ chối việc cấp phép nếu doanh nghiệp không có dự án cụ thể. Những lý lẻ đưa ra chưa thực sự thuyết phục nhà đầu tư. Câu trả lời này ít nhiều mâu thuẩn với cơ quan trực  tiếp quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản vì Bộ Xây dựng đã có công văn chấp thuận cho doanh nghiệp được bổ sung ngành nghề này.

Nói như vậy không có nghĩa là không có lý do cho việc từ chối cấp bổ sung ngành nghề ”kinh doanh bất động sản” của cơ quan quản lý về đầu tư khi chưa có dự án về đầu tư.

Theo chúng tôi, câu chuyện bắt nguồn từ việc thực tiển quản lý các dự án kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Khác với những cái nhìn ban đầu của chính phủ Việt Nam khi thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản thì sẽ có luồng tiền được rót trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam, và với luồng tiên khổng lồ này sẽ là bổ sung lớn cho nguồn vốn mà Việt Nam đang cần để đầu tư và xây dựng các công trình và dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư trong nước giảm được gánh nặng về ngồn cung vốn cho thị trường bất động sản của Chính Phủ Việt Nam. Tuy nhiên thực tế không phải như vậy, nhà đầu tư nước ngoài khi họ nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam với cách nhìn của nhà kinh doanh thị Viêt Nam là thị trường lớn có khả năng mang lại lợi ích kinh tế lớn cho nhà đầu tư, cụ thể:
 

Thứ nhất, chí phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp và dể triển khải vì được sự hổ trợ rất lớn của chính quyền địa phương về vấn đề này thì đã được chứng minh không chỉ nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy mà có rất nhiều nhà đầu tư trong nước củng đả khai thác rất hiệu quả. 
 
Thứ hai , nguồn cung của thị trường không minh bạch dẩn đến rất dể làm giá và tạo cơn sốt ảo cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, người mua hàng rất phụ thuộc vào nhà cung cấp họ không có nhiều sự lựa chọn và hầu như không tiếp cận được trực tiếp với nhà cung cấp dẫn đến họ luôn thụ động và từ đó phát sinh rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường điều này làm cho nhu cầu thị trường luôn nóng đối với những người thực sự có nhu cầu mua nhà để sử dụng.
 
Thứ tư , Sự tăng trưởng kinh tế cao dẫn đến tích lủy xã hội nhanh dẩn đến nhu cầu về việc sở hữu bất động sản Việt Nam cung rất lớn.

Thứ năm, Dòng tiền của nền kinh tế Việt Nam được luân chuyển không minh bạch dẫn đến việc lựa chọn đầu tư Bất động sản là giải pháp an toàn cho những người có tiền tại Việt Nam.

Thứ sáu, Nhà đầu tư nước ngoài được phép huy động vốn trực tiếp từ khách hàng điều này là thuận lợi rất lớn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc trực tiếp huy động vốn từ chính nền kinh tế Việt Nam để đầu tư. Như một số nhận định của các chuyên gia nhà đầu tư nước ngoài không cần phải có nhiều vốn củng có thể triển khai những dự án kinh doanh bất động sản lớn tại Việt Nam. Chính những nguyên nhân trên dẩn đến việc quản lý các dự án kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là rất khó khăn. Do vậy để thắt chắt trong việc quản lý thì Bộ kế hoạch đầu tư phải thắt chắt trong việc cấp giấy phép. Đây có thể là nguyên nhân chủ yếu cho việc không cấp ngành nghề  ”kinh doanh bất động sản” cho nhà đầu tư nước ngoài nếu không có dự án kèm theo.

Từ thực tiễn vụ việc trên, chúng tôi xin kiến nghị một số giải pháp sau:

Thứ nhất: Việc thực hiện ‘kiểm soát đầu tư’ chặt chẻ đối với các dự án bất động sản chắc chắn sẽ không mang lại hiệu quả trong việc quản lý đầu tư. Quản lý rủi ro với các dự án bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không năm ở khâu cấp phép. Vì vậy, nên có sự thông thoáng hơn trong hoạt động cấp phép trên tinh thần bình đẳng giữa các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp phép ở Việt Nam, có tư cách pháp nhân Việt nam với các doanh nghiệp trong nước. Nếu không giải quyết được vấn đề này dể sinh ra những thắc mắc không lời giải của các nhà đầu tư nước ngoài. Tại sao về cùng một ngành nghề một doanh nghiệp Việt Nam được phép hoạt động trong khi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập và hoạt động ở Việt Nam lại không được cấp phép dù họ đã đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành, cam  kết WTO đối với họ.

Thứ hai: Nếu chúng ta tiếp tục áp dụng máy móc các quy định về Đầu tư để từ chối cấp phép sẽ có tác động xấu đối với môi trường đầu tư của Việt Nam mà chúng ta đang có gắng cải thiện trong con mắt các nhà đầu tư và bạn bè thế giới.
Nên chăng, cần cởi mở hơn với nhà đầu tư nước ngoài. Khi và chỉ khi các nhà đầu tư đã đáp ứng các điều kiện của Luật chuyên ngành nên chăng cởi bỏ cái nút thắt về thủ tục Đầu tư để họ có thể tham gia vào thị trường kinh doanh của Việt Nam nhằm thu hút đầu tư nước ngoài.
 

Thứ ba: Nên chăng rút gọn các thủ tục về đầu tư khi mà pháp luật chuyên ngành đã có quy định chi tiết. Thủ tục đầu tư nên bắt đầu và theo sát thủ tục của Luật chuyên ngành cho phù hợp và thống nhất. Việc áp dụng máy móc pháp luật nêu trên càng đi ngược lại với việc cải cách thủ tục hành chính của Chính Phủ và Quốc Hội đang phấn đấu thực hiện. Thủ tục hành chính Việt Nam đã rườm rà nay càng rườm rà hơn, điều này càng chứng minh cho quan điểm nền hành chính Việt Nam chỉ bảo vệ cho người thực hiện chứ không vì mục tiêu của người dân và doanh nghiệp.

Thứ tư: Cần có sự thống nhất giữa các cơ quan cấp phép đầu tư và cơ quan quản lý chuyên  ngành nhằm đạt được tiếng nói chung thống nhất và dể áp dụng cho nhà Đầu tư. Việc áp dụng pháp luật máy móc gây bất lợi cho nhà Đầu tư dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhât giữa các cơ quan quản lý của Việt Nam, cụ thể cùng vấn đề trên thì Bộ Xây Dựng đã đồng ý cho việc bổ sung ngành nghề “Kinh doanh bất động sản ” của công ty Phúc Hưng trong khi cơ quan cấp phép đầu tư lại từ chối.

Trên đây là một số kiến nghị của chúng tôi liên quan đến vấn đề đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Bất động sản. Vì một môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng. Thiết nghỉ đã đến lúc các cơ quan nhà nước cần có những thay đổi pháp luật cho phù hợp với thực tế. Chúng tôi luôn tin tưởng và đón chở những chế định pháp luật mới có khả năng giải quyết những vấn đề còn vướng mắc của pháp luật Việt Nam.

Nguyễn Trinh Đức
Luật sư thành viên - Công ty Luật IPIC Group