Trong thời gian từ 1959 đến 2000, các văn bản về chia tài sản chung vợ chồng nói chung và chia nhà đất cho vợ chồng nói riêng nằm rải rác ở nhiều văn bản có giá trị pháp lý khác nhau và dựa theo nguyên tắc: “Khi chia tài sản chung vợ chồng (trong đó có nhà đất) phải xem xét một cách hợp lý đến tình hình tài sản, tình hình cụ thể của gia đình và công sức đóng góp của mỗi bên. Khi chia tài sản phải bảo vệ quyền lợi của người vợ và của con cái chưa thành niên, đồng thời bảo vệ lợi ích của sản xuất và lợi ích về nghề nghiệp của mỗi bên.”

Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 là đạo luật hôn nhân và gia đình đầu tiên của nước ta, nó có ý nghĩa rất quan trọng, ghi nhận “quyền bình đẳng” của vợ với chồng trong mọi quan hệ (Điều 12). Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới  (Điều 15). Điều 28 quy định về việc cấm đòi trả tài sản khi vợ chồng ly hôn, Điều 29 quy định về phân chia tài sản khi vợ chồng ly hôn.

Để hướng dẫn thi hành luật Hôn nhân và gia đình năm 1959, toà án nhân dân tối cao đã ban hành một số văn bản dưới  đây: Thông tư số 690-DS ngày 29-4-1960 hướng dẫn việc xử lý các việc ly hôn và các vấn đề có liên quan; Thông tư số 3-NCPL ngày 3-3-1966 về trình tự giải quyết việc ly hôn; Thông tư số 06-TATC ngày 25-2-1974 hướng dẫn việc điều tra trong tố tụng dân sự; Thông tư số 25-TATC ngày 30-11-1974 hướng dẫn việc hoà giải trong tố tụng dân sự; Chỉ thị số 69-TATC ngày 24-12-1979 về việc giải quyết vấn đề nhà, đảm bảo chỗ ở cho các đương sự sau ly hôn…

Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 ra đời đã có những quy định về vấn đề tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng (Điều 14, 15, 16); quyền yêu cầu chia tài sản chung vợ chồng khi hôn nhân tồn tại (Điều 18). Việc chia tài sản khi vợ chồng ly hôn được quy định cụ thể hơn và có thêm quy định về trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn (Điều 42). Hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986, Toà án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP ngày 20-1-1988 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao và một số các văn bản pháp luật khác trong đó có Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 để hướng dẫn việc thi hành Luật.

Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai cũng có những quy định để điều chỉnh các quan hệ về việc phân chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn.

Những vướng mắc trong việc phân chia nhà đất của vợ chồng khi ly hôn còn được Toà án nhân dân tối cao giải đáp trong báo cáo tổng kết ngành hàng năm, trong các Công văn hướng dẫn của Viện khoa học xét xử, của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao trao đổi về giải quyết các vụ án hôn nhân gia đình.

Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23-12-2000 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 3-10-2001 của Chính phủ…) đã quy định rõ ràng, cụ thể, đầy đủ hơn về

-          vấn đề tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng (Điều 27, 28, 32, 33);

-          việc chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân (Điều 29);

-          việc chia tài sản trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn (Điều 96).

-          việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung (Điều 32 LHNGĐ năm 2000, Điều 13 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP);

-          khôi phục chế độ tài sản chung của vợ chồng (điều 9 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          chia quyền sử dụng đất mà vợ chồngđược nhà nước giao (Điều 24 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          chia quyền sử dụng đất của chồng được Nhà nước cho thuê (Điều 25 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          chia quyền sử dụng đất mà vợ, chồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung, nhận thế chấp (Điều 26 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng được giao chung với hộ gia đình (Điều 27 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          chia nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ, chồng khi ly hôn (Điều 98 LHNGĐ 2000, Điều 5 Nghị định 70/2001/NĐ-CP);

-          giải quyết quyền  lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuê của Nhà nước (Điều 28 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          đăng ký tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng (Điều 27 LHNGĐ 2000, Điều 5 Nghị định 70/2001/NĐ-CP);

-          giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuê của tư nhân (Điều 29 NĐ 70/2001/NĐ-CP);

-          giải quyết quyền lợi của vợ, chồng khi ly hôn trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên (Điều 99 LHNGĐ 2000)…

II/ Thực tiễn xét xử

Với những quy định tương đối cụ thể, rõ ràng trên đã tạo thuận lợi cho các cấp Toà án chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn. Tuy nhiên, vẫn còn một số bản án có thiếu sót đó chủ yếu do những nguyên nhân dưới đây:

a) Xác định sở hữu chung

Trước khi xem xét phân chia nhà đất, cần phải xác định rõ đâu là nhà đất chung, nhà đất riêng của vợ chồng, nhà đất nào là tài sản chung của vợ chồng với người khác, nhà đất nào là di sản thừa kế mà vợ, chồng chỉ là một thừa kế và đang quản lý tài sản… Chỉ khi đã làm rõ được các yêu cầu này thì Thẩm phán mới có cơ sở để phân chia nhà đất cho vợ, chồng. Thực tiễn cho thấy, có nhiều vụ án mà nhà đất được Toà án phân chia cho vợ, chồng không phải là tài sản chung vợ chồng mà là di sản thừa kế chưa chia. Sai sót này thường do Thẩm phán tin tưởng vào lời khai của vợ, chồng mà không điều tra rõ về nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp. Cũng có những vụ án mà Toà án đã chia cả nhà đất của cha mẹ chồng, cha mẹ vợ cho vợ, chồng vì suy đoán cho rằng các bậc cha mẹ đã cho vợ chồng, nhưng lại không đưa ra được căn cứ xác đáng chứng minh có việc tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và vợ chồng. Nhưng chủ yếu các vụ án có nhiều sai sót lại tập trung vào việc xác dịnh tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng không đúng… dẫn đến việc lấy nhà đất của người này chia cho người khác.

Giải quyết chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, cần phải có sơ đồ chi tiết của nhà đất cần phân chia, đặc biệt là trường hợp chia cho vợ chồng cùng ở trên một ngôi nhà, một thửa đất. Việc phân chia phải có sơ đồ kèm theo phần quyết định của bản án. Mốc giới phân chia, lối đi, việc xây tường ngăn… cũng cần phải tuyên rõ ràng, cụ thể, chính xác các số đo, tránh việc  nhầm lẫn, có thể hiểu khác nhau. Khi phân chia, phải tính toán đến việc thuận lợi, khi sử dụng cho các đương sự như : Vừa có nhà đất ở, vừa có công trình phụ (nếu điều kiện cho phép) và đặc biệt phải có lối đi. Trong thực tế, đã có một số bản án có phần quyết định phân chia nhà đất cho vợ chồng rất chung chung, mốc giới không rõ ràng, vẽ sơ đồ cẩu thả, tẩy xoá… Có nhiều  bản án tuyên không đúng về số đo, giao nhà cho một bên, còn đất (trên có nhà) lại giao cho bên kia… dẫn đến việc khó có thể thi hành án hoặc không thi hành án được.

b) Chia hiện vật

Việc phân chia nhà ở, đất ở cho vợ, chồng trước tiên phải căn cứ vào nhu cầu thực sự của bên được chia. Cần phải xem xét ai cần nhà hơn để phân chia (bằng hiện vật), đảm bảo quyền lợi chính đáng của cả hai bên đương sự. Chú ý đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ phải nuôi con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động được và không có tài sản tự nuôi mình.

Đối với  nhà diện tích quá nhỏ cũng cần phải xét xem hai ngưòi có thực sự ở nhà đó từ trước khi ly hôn hay vợ, chồng đã có nơi ở khác (ở nhà tập thể cơ quan, quân đội…), hoặc đi công tác ở địa phương khác. Cách hay nhất là nên chia cho người đang thực sự ở nhà đất đó, còn cho người kia nhận giá trị. Đối với nhà đất có thể chia được mà cả hai bên đều yêu cầu chia, thì tuỳ tình hình cụ thể của nhà đất mà phân chia để đảm bảo giá trị sử dụng của nhà, chứ không máy móc phải chia thành hai phần bằng nhau cho cả hai bên đương sự. Ví dụ: Nhà mái ngói có 5 gian thì có thể chia cho một bên 2 gian, bên kia 3 gian cho đúng vào xà ngang của nhà để giữ được giá trị sử dụng của  ngôi nhà, chứ không nhất thiết phải chia nhà cho cả hai bên đương sự, mà nên chia cho một bên, còn bên kia nhận đất và nhận khoản thanh toán một phần gí trị nhà để có thể làm nhà khác.

Khi chia nhà đất cũng cần lưu ý đến nghề nghiệp của các đương sự để phân chia cho hợp lý. Ví dụ: Vợ chồng có tài sản chung là ki ốt bán thuốc tây thì khi ly hôn nên chia cho bên có nghề dược để tiếp tục kinh doanh… Đối với nhà đất ở vị trí thuận tiện cho kinh doanh: nhà mặt phố, trung tâm chợ… mà cả hai vợ chồng đã dùng làm địa điểm buôn bán đã nhiều năm, nếu việc phân chia nhà đất không làm mất đi giá trị sử dụng của nhà đất thì nên chia cho cả hai vợ chồng (cho dù diện tích nhỏ) để đảm bảo việc buôn bán cho cả hai vợ chồng khi ly hôn.

c)       Định giá nhà đất

Không phải bất cứ vụ án ly hôn nào cũng có thể chia hiện vật cho cả hai bên đương sự. Việc định giá nhà đất không đúng và chỉ phân chia hiện vật cho một bên là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Cá biệt, có một số vụ án giá nhà đất vẫn được định theo khung giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất tranh chấp; việc định giá không có đủ các đương sự; thành phần Hội đồng định giá không đúng theo quy định của pháp luật.

Để hướng dẫn việc định giá. Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn về thành phần Hội đồng định giá tại điểm 7 mục IV Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 và trong Công văn số 92/2000/KHXX ngày 21-7-2000 “Hướng dẫn việc xác định giá quyền sử dụng đất thì Toà án chấp nhận giá do các bên đương sự tự nguyện thoả thuận được với nhau, nếu không thỏa thuận được thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương nơi có đất tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Như vậy, theo quy định này thì giá quyền sử dụng đất trước hết phụ thuộc vào chính sự thoả thuận của các đương sự trên cơ sở pháp luật (giá đó phải dựa trên cơ sở giá thị trường hoặc khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất tranh chấp ban hành). Trong trường hợp các bên tranh chấp không thoả thuận được giá quyền sử dụng đất, thì Toà án thành lập Hội đồng định giá có thành phần: Đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan có liên quan… Toà án, Viện kiểm sát chỉ giám sát việc định giá chứ không phải là thành viên của Hội đồng định giá. Giá quyền sử dụng đất do Hội đồng định giá quyết định căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng sử dụng đất cùng loại, có vị trí tương đương tại địa phương, có tham khảo đất do hai bên đương sự đưa ra. Thực tế, có những vụ án đương sự đưa ra các giá khác nhau và Hội đồng định giá đã dung hoà giá do các đương sự đưa ra, dẫn đến việc nếu giao hiện vật cho một bên thì bên kia sẽ khiếu nại. Vì vậy, khi định giá, nếu một bên đưa ra giá cao và xin nhận hiện vật thực sự có nhu cầu về nhà ở thì nên giao nhà đất cho bên đó.

d) Khối tài sản chung có nhiều nhà, đất

Về nguyên tắc, cần phải chia nhà đất cho cả hai bên đương sự. Khi chia nhà đất phải xem xét nhu cầu về kinh doanh, buôn bán, nghề nghiệp của các đương sự.

Đối với những cặp vợ chồng có nhiều nhà đất mà thời gian ly thân thì khi ly thân thường mỗi người đã ở một địa điểm mà họ cho là hợp lý. Ví dụ: Một người đang kinh doanh thuốc tây ở chợ, còn bên kia làm nghề chăn nuôi gà vịt thì khi ly thân thường là bên bán thuốc tây sẽ sinh sống ở ngôi nhà đang bán thuốc tây, bên kia sẽ sinh sống ở nhà đất khác của vợ chồng.

Thực tế đã có những vụ án Toà án đã chia nhà đất không hợp lý, dẫn đến khó khăn cho việc sử dụng, làm ăn, buôn bán… của vợ, chồng. Cá biệt có những trường hợp chồng ở trong nước kinh doanh đồ mộc, có xưởng mộc tại nhà, đã kinh doanh ổn định rất nhiều năm, trong khi người vợ đang làm ăn sinh sống tại nước ngoài nhưng khi vợ chồng ly hôn, Toà án cấp sơ thẩm lại chia cho người vợ ngôi nhà có xưởng mộc, còn chồng ở ngôi nhà khác (vụ Nguyễn Thị Khánh – Trần Anh Đảm ở Bắc Giang).

e) Khối tài sản vợ chồng khó xác định do sống chung với gia đình vợ hoặc chồng

Theo quy định của pháp luật hiện hành (khoản 1 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000) thì trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình mà không xác định được, thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình.

Việc chia một phần trong khối  tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia dình, nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Thực tiễn áp dụng điều luật này, các cấp toà án đã gặp phải khó khăn: Trường hợp nào thì chia cho vợ hoặc chồng nhà đất, trường hợp nào thì chia bằng giá trị. Có những vụ án, tài sản chung của vợ chồng và gia đình gồm rất nhiều nhà đất nhưng khi phân chia lại chỉ chia cho con dâu, con rể giá trị nhà đất (vụ Nguyễn Thanh Tuấn – Phạm Thị Liệu ở Bắc Giang). Nhưng cũng có những bản án, mặc dù vợ chồng không có công sức gì trong việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản chung, không có công sức gì trong việc duy trì đời sống chung của gia đình, nhưng Toà án lại trích chia một phần tương đối lớn nhà đất cho vợ chồng (vụ Hồ Thị Yến – Trần Thị Kim Dâu ở An Giang).

Chúng tôi cho rằng, về nguyên tắc, nếu trong thời gian vợ chồng sống chung với gia đình mà phát triển tài sản là nhà đất và nếu vợ chồng có yêu cầu thì cần chia nhà đất cho vợ chồng. Đối với trường hợp trong thời gian vợ chồng chung sống với gia đình, mà gia đình không mua sắm thêm được nhà đất nào mới, thì Toà án cần điều tra làm rõ: Nếu không có vợ chồng  cùng duy trì, bảo quản  mà gia đình sẵn thì nhà đất có tồn tại, có giữ nguyên được giá trị hay không. Nếu vợ chồng có công duy trì, bảo quản nhà đất thì cũng nên trích một phần giá trị tương xứng với công sức của vợ chồng (thường là một phần nhỏ so với giá trị nhà đất của gia đình). Còn trường hợp vợ chồng không có công duy trì, bảo quản nhà đất và không có vợ chồng thì mọi người trong gia đình vẫn duy trì, bảo quản được nhà, đất, hơn nũa vợ chồng lại được hưởng lợi từ việc sử dụng nhà đất thì việc trích công sức không nên đặt ra. Nếu sau khi ly hôn, vợ chồng có khó khăn về chỗ ở mà đất gia đình lại rộng thì có thể giao cho vợ, chồng một phần đất nhất định (nếu việc giao đất đó không ảnhhưởng đến đời sống chung của gia đình) nhưng buộc bên được giao đất phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho gia ��ình.

III/ Những qui định mới

Ngày 26-11-2003, Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai (gọi là Luật Đất đai năm 2003 có những điểm mới mà khi giải quyết các vụ án phân chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, các cấp Tòa án cần lưu ý để giải quyết cho phù hợp.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Với sự ra đời của luật Đất đai năm 2003, vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất đã được pháp luật đất đai ghi nhận tại Điều 106 (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa công nhận quyền này của chủ thể sử dụng đất). Đồng thời, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy dịnh về trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 129). Vì vậy, chúng tôi cho rằng: Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và vợ chồng, giữa vợ với chồng… phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai mới được coi là hoàn thành. Điều này rất có ý nghĩa khi xem xét chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn.

Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai: Từ ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) thì vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai không còn là việc “khuyến khích” như trước kia nữa.

Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, chỉ khi hoà giải tranh chấp đất đai không thành tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Toà án hoặc Ủy ban nhân dân) mới được xem xét giải quyết.

Tuy vậy theo Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì không thấy có quy định phải có kết quả hoà giải tranh chấp đất đai không thành ở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thì Toà án mới xem xét các thủ tục để thụ lý vụ án.

Về định giá đất: Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 thì giá đất được hình thành trong 3 trường hợp sau đây:

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Luật Đấi đai năm 2003 quy định cho những tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về đất được tư vấn giá đất. Việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất (Điều 57).

Theo khoản 1 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì Toà án chỉ ra quyết định giá tài sản đang có tranh chấp nếu giữa các bên đương sự không thống nhất được giá tài sản đó hoặc thoả thuận theo mức thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí.

Vậy cơ sở nào để xác định là giá mà các đương sự thoả thuận là thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí, để Toà án dựa vào đó ra quyết định thành lập Hội đồng định giá. Phải chăng, Toà án cần lấy giá đất của những tổ chức được nhà nước cho phép tư vấn để làm tài liệu tham khảo khi xem xét có nên hay không nên thành lập Hội đồng định giá khi các đương sự đã thoả thuận với nhau về giá? Hội đồng định giá có cần tham khảo giá đất của các tổ chức được phép tư vấn khi định giá quyền sử dụng đất hay không?…

Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng dân sự thì, đương sự có quyền có mặt khi định giá và được tham gia ý kiến vào việc định giá; quyền quyết định về giá thuộc Hội đồng định giá. Như vậy, sự có mặt của các đương sự không phải là “bắt buộc” như hiện nay nữa, nếu họ không có mặt cũng không ảnh hưởng đến việc định giá của Hội đồng định giá. Quy định này đã hạn chế được việc gây khó khăn của các đương sự cho Toà án trong khi Toà án giải quyết vụ án, đồng thời lại nảy sinh những vấn đề khác cần phải xem xét như: Trường hợp đương sự không có mặt khi định giá nhưng sau đó đưa ra giá cao hơn giá của Hội đồng định giá và xin nhận hiện vật thì giải quyết như thế nào? Những tiêu chí nào cần đặt ra khi định giá…

Chúng tôi cho rằng, trước khi định giá nhà đất tranh chấp, Toà án cần yêu cầu các đương sự đưa ra giá nhà đất tranh chấp để nếu họ không có mặt khi định giá thi Hội đồng định giá cũng có thẻ biết được ý kiến của họ. Mặt khác, Hội đồng định giá cũng cần tham khảo giá đất của các tổ chức tư vấn, giá đất phải phù hợp với giá thị trường ở thời điểm chuyển nhượng…

Những vấn đề khác. Đang cần có sự hướng dẫn

-          Sự tham gia của cơ quan quản lý nhà đất đối với nhà ở thuê của Nhà nước;

-          việc phân chia nhà đất trong thời kỳ hôn nhân có cần thiết phải đăng ký tại cơ quan quản lý nhà đất hay chỉ cần công chứng, chứng thực;

-          khôi phục chế độ tài sản chung là nhà đất của vợ chồng, việc nhập tài sản riêng là nhà đất của một bên vợ hoặc chồng vào tài sản chung…

Nguyễn Hồng Nam - Tòa Dân sự-Tòa án nhân dân tối cao