Những nguyên tắc cơ bản của định giá đều được áp dụng trong quá trình định giá đất. Trong quá trình định giá đất chúng ta cần phải tập trung vào các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước, những đặc điểm vật lý của đất đai và các cải thiện trên địa điểm để từ đó xác định sử dụng cao nhất và tối ưu nhất của đất.

3.1. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động  tạo ra bất  động sản

- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình

- Dựa vào  những thay đổi của nền kinh tế

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực

- Dự vào các yếu tố cấu thành của bất động sản

-  Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản

3.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ ĐẤT ĐAI

3.2.1.  Những vấn đề lý thuyết chung

Những nguyên tắc cơ bản của định giá đều được áp dụng trong quá trình định giá đất. Trong quá trình định giá đất chúng ta cần phải tập trung vào các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước, những đặc điểm vật lý của đất đai và các cải thiện trên địa điểm để  từ đó xác định sử dụng cao nhất và tối ưu nhất của đất.

a. Các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước.

Định giá đất tập trung vào định giá  giá trị của các quyền đối với BĐS đi kèm với đất đai. Các quyền này bao gồm các quyền cho phát triển trong những giới hạn nhất định, quyền cho thuê, cho sản xuất nông nghiệp, cho khai thác khoáng sản, cho thay đổi địa hình, chia nhỏ, tích tụ và cho sử dụng để đổ chất thải. Khi định giá đất cần phải tham khảo những quy định của Nhà nước để xác định quyền đi qua, các hạn chế cá nhân và công cộng ảnh hưởng đến mảnh đất mục tiêu.

b. Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm.

- Các đặc điểm vật lý của đất, những dịch vụ sẵn có và các cải thiện trên địa điểm ảnh hưởng đến sử dụng và giá trị của đất. Cụ thể

+ Các đặc điểm vật lý của mảnh đất: quy mô, hình thể, bề mặt, địa hình, vị trí, cảnh quan và các đặc điểm địa  hình như đường bao ngoài, độ dốc, hệ thống thoát nước.

+ Các dịch vụ có sẵn như nước, điện, gas, dịch vụ điện thoại, internet… ảnh hưởng đến sử dụng và phát triển tiềm năng của mảnh đất. Các dịch vụ này có thể được cung cấp từ bên ngoài địa điểm hoặc ngay tại địa điểm.

+ Các cải thiện trên địa điểm: san ủi, lát nền, tạo cảnh quan, các móc sử dụng  cho đường nước, đường điện, gas, điện thoại. Những đặc điểm này được đánh giá vào giá trị của địa điểm. Cần lưu ý những cải thiện này cũng giống như các công trình trên đất là đối tượng của khấu hao.

c. Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất.

Giá trị của đất thường được định giá trong giới hạn sử dụng cao nhất, tối ưu nhất, thậm chí khi đất đã được cải thiện, nghĩa là có công trình trên đó thì đất vẫn được định giá trên cơ sở sử dụng cao nhất, tối ưu nhất và coi đất như một mảnh đất trống, sẵn sàng cho sử dụng có tính kinh tế nhất. Đất đai được xem như mảnh đất trống thường được chấp nhận một cách phổ biến và được yêu cầu định giá riêng.

Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất của đất cũng bị ảnh hưởng bởi những công trình đang tồn tại trên đất, sự đóng góp của các công trình trên đất được định giá bằng cách rút giá trị của đất ra khỏi giá trị của BĐS. Đất đai được cho là có giá trị khi các cải thiện trên đất (công trình) đóng góp vào giá trị. Khi các cải thiện không đóng góp vào giá trị thì cần phải phá bỏ các cải thiện này. Trong trường hợp này chi phí chuyển đổi BĐS thành 1 địa điểm bỏ trống là một thiệt hại, nó phải được trừ khỏi giá trị của đất.

Trong một số trường hợp người định giá được yêu cầu định giá địa điểm khác với sử dụng cao nhất tốt, tốt nhất như định giá giá trị sử dụng hay giá trị sử dụng hợp phát của địa điểm. Như vậy người định giá cần định giá đại điểm theo sử dụng cụ thể hoặc  theo  sử dụng của các công trình hiện tồn tại trên địa điểm. Trong trường hợp này người định giá nên định giá địa điểm ở cả 2 điều kiện, đó là cho sử dụng cụ thể và sử dụng cao nhất, tối ưu nhất.

3.2.2.  Các phương pháp định giá.

Định giá đất thường sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh.

- Phương pháp phân phối (lợi nhuận)

- Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư)

- Phương pháp vốn hóa

  + Vốn hóa trực tiếp (vốn hóa giá trị cho thuê địa điểm hoặc giá trị còn lại của địa điểm)

  + Vốn hóa thu nhập (chiết khấu các dòng tiền)

a. Phương pháp so sánh:

Phương pháp thường được sử dụng cho định giá đất như địa điểm bỏ trống. Đây là phương pháp phổ biến để định gía đất khi có các cuộc mua bán những mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu trên thị trường. Áp dụng phương pháp này việc bán các mảnh đất tương tự được phân tích, so sánh và điều chỉnh để cung cấp các chỉ số giá trị đối với địa điểm cần định giá. Khi so sánh sự tương tự và khác biệt giữa các mảnh đất phải được xem xét.

Người định giá kết hợp các số liệu về các cuộc mua, bán đất trên thực tế cũng như các lời mời chào, trả giá và lựa chọn  các mảnh đất tương tự để so sánh. Phân tích sự tương tự và khác biệt trong số liệu, điều chỉnh giá bán của các so sánh để tính toán số tiền cho các đặc điểm khác biệt của mảnh đất cần định giá và hình thành kết luận về giá trị thị trường của mảnh đất mục tiêu.

Giá bán đất luôn thay đổi do đó cần phải lựa chọn các cuộc mua bán đất tương tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất. Khi số liệu hiện tại trên thị trường địa phương không có sẵn, người định giá có thể mở rộng tìm kiếm số liệu ở những vùng lân cận, điều này rất cần thiết để điều chỉnh các điều kiện thị trường. Quyết định sử dụng những thông tin của khu vực lân cận cần phải dựa trên cơ sở có nhiều sự chấp nhận của thị trường về các điều chỉnh.

Kích thước mảnh đất thường là yếu tố ít quan trọng hơn thời gian và vị trí của mảnh đất. Phần lớn các phát triển có lựa chọn kích thước tối ưu. Người ta gán trọng số lớn cho những so sánh có kích thước xấp xỉ bằng kích thước của mảnh đất mục tiêu.

Phân vùng là tiêu chí cơ bản nhất trong lựa chọn các so sánh.

Nhìn chung cần có các điều chỉnh khác nhau được thực hiện cho giá bán so sánh đối với từng yếu tố so sánh. Mỗi điều chỉnh được chỉ ra bằng số liệu cụ thể hoặc %. Các mảnh đất có kích thước khác nhau sẽ có giá đơn vị khác nhau bởi vì kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào sử dụng của nó. Giá đơn vị cũng thay đổi theo theo thời điểm bán và vị trí đất.

  Điều chỉnh giá bán có thể chỉ đơn giản để nhận thức về sự tốt hơn hoặc kém hơn của BĐS. Thường các điều chỉnh được thực hiện theo 1 trật tự nhất định, nghĩa là điều chỉnh các yếu tố đối với quyền về BĐS, cách  thanh toán, các điều kiện bán và thị trường được điều chỉnh trước các điều kiện về vị trí và các đặc điểm vật lý của mảnh đất. Tất cả các điều chỉnh cần được thể hiện trong báo cáo định giá một cách logic và dễ hiểu.

b. Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp đất có khả năng phát triển và được định giá cho các mảnh đất trống sẵn sàng cho phát triển thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Để áp dụng được phương pháp  này người định giá phải phân tích được sử dụng cao nhất, tối ưu nhất của đất, ước lượng được các chi phí phát triển, trong đó bao gồm cả lợi nhuận yêu cầu của người đầu tư, dự báo được giá bán toàn bộ BĐS sau khi được phát triển. Trên cơ sở những thông tin trên để rút ra giá trị của đất.

c. Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp này được áp dụng để ước lượng giá trị của đất khi nó đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh của người đầu tư. Trên cơ sở các số liệu sẵn có từ hoạt động kinh  doanh trên BĐS, người định giá cần xác định được sự đóng góp của BĐS vào giá trị kinh doanh, sau đó phân bổ phần đóng góp  đó cho đất và của công trình trên đất. Vốn hóa giá trị đóng góp của đất vào hoạt động kinh doanh, chúng ta sẽ có giá trị của đất. Muốn áp dụng chính xác phương pháp định giá này, người định giá cần có hiểu biết  nhất định về ngành nghề mà nhà đầu tư đang kinh doanh trên mảnh đất.

d. Phương pháp vốn hóa

·  Vốn hóa trực tiếp giá trị còn lại của đất

·  Vốn hóa  trực tiếp tiền thuê đất

·  Vốn hóa lợi nhuận (chiết khấu dòng tiền)

3.3. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở

3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở.

  Nhà ở có nhiều loại,  bao gồm nhà ở liền tường, nhà  ở độc lập, nhà biệt thư, căn hộ chung cư với những kích thước lớn, nhỏ khác nhau.

  Giao dịch của BĐS là nhà ở có thể  phục vụ cho các mục đích khác nhau như để ở, để đầu tư hoặc cho thuê.

  Trong định giá nhà ở dù áp dụng phương pháp nào đi nữa một số nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng đến giá trị nhà ở cần xem xét.

  - Kích thước và số lượng phòng ngủ

  - Vị trí ngôi nhà: Đây là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá của ngôi nhà được trả, bởi vì nó ảnh hưởng đến các tiện ích cuộc sống của người sử dụng ngôi nhà, ví dụ  khoảng cách đến trường học, chợ, bến xe, công viên…

  - Các tiện nghi ở như bố trí hệ thống điện, nước, vệ sinh, garage ô tô,  bếp và điều kiện sân, vườn…

  - Tuổi ngôi nhà và điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa. Những thay đổi  trong thị hiếu và lối sống những ngôi nhà hiện đại, mới được xây dựng ngày càng được ưa chuộng và có xu hướng tăng giá và ngược lại. Các điều kiện bảo dưỡng sửa chữa phải được xem xét ở cả 2 khía cạnh, đó là chi phí thay thế và chi phí bảo dưỡng của các bộ phận cấu thành trong ngôi nhà. Những điểm cơ bản khi xem xét ngôi nhà là điều kiện của các cấu trúc chính và mái, điều kiện của ngoại thất, nội thất…

3.3.2.  Phương pháp  định giá nhà ở.

3.3.2.1.  Phương pháp so sánh.

  Trong điều kiện hiện nay việc ước lượng giá trị của nhà ở dựa trên mức tiền cho thuê trên thị trường hiếm khi được sử dụng, khi mà loại BĐS này đã được đưa ra mua, bán trên thị trường. Do đó để định giá nhà ở phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử  dụng

  Khi định giá nhà ở bằng phương pháp so sánh, người định giá cần tìm những ngôi nhà tương tự ngôi nhà cần định giá ở trong cùng khu vực thị trường để so sánh. Bằng việc so sánh những điều kiện chung liên quan đến các giao dịch nhà ở  có thể so sánh được đã được thực hiện trên khu vực thị trường có BĐS cần định giá như quyền sở hữu, các điều kiện thanh toán, điều kiện thị trường, thời gian diễn ra giao dịch và các điều kiện cụ thể đối với các BĐS so sánh như vị trí ngôi nhà, kích thước các phòng, các tiện ích và điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng của BĐS để từ đó rút ra  chỉ số giá trị  của toàn bộ BĐS hoặc chỉ số  giá trị/ đơn vị như  m² xây dựng hoặc m² sàn sử dụng, m² đất sử dụng, m mặt đường… . Trên cơ sở các chỉ số giá trị của từng BĐS so sánh thực hiện hòa hợp chỉ số giá trị  để  tính ra giá của BĐS cần định giá.

  Ví dụ: Người định giá có ngôi nhà bốn phòng có diện tích sàn sử dụng 180 m² cần đánh giá. Nghiên cứu cho thấy rằng trên cùng đường phố có các ngôi nhà bốn phòng có diện tích tương tự đã được bán như sau:

  12 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 180 m² bán với giá 2900 triệu đồng

  8 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 170 m² bán với giá 2867 triệu đồng

   6 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 185 m² bán với giá 2952 triệu đồng

  3 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 175 m² bán với giá 2915 triệu đồng

  1 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 185 m² bán với giá 3000 triệu đồng

Sau khi phân tích việc bán những bất động sản này, người định giá thấy rằng vụ bán nhà đầu tiên có giá 16,11 triệu đồng trên 1 m² sử dụng, vụ bán nhà cuối cùng có giá 16,21 triệu đồng trên 1 m² sử dụng. Người định giá cũng thấy rằng có tỷ lệ tăng thống nhất là 10.000 đ/m² 1 tháng trong giá trị vốn của loại nhà này và do ngôi nhà đang xem xét được đánh giá là 2919,6 triệu đồng, làm tròn 2920 triệu đồng ( 180 m² × 16,22 tiệu đồng / m² ).

  Đây là một ví dụ đơn giản sử dụng phương pháp so sánh và trong thực tế việc sử dụng phương pháp này thường phức tạp hơn. Điều cấn thiết là kiểm tra liệu các bất động sản khác có số lượng phòng tương tự, liệu vị trí của chúng có chất lượng tương đương, liệu tài sản cố định và nôi thất có giống nhau và chất lượng tương đương hay không, và cũng phải kiểm tra ngững đặc tính khác của từng bất động sản. Những điều chỉnh trong phân tích cho từng bằng chứng về yếu tố thị trường là cần thiết để xem xét các thay đổi trong những yếu tố đó.

 

 3.3.2.2. Phương pháp giá vốn hóa tiền thuê nhà ở

Đối với nhà cho thuê nếu trong khu vực thị trương lân cận bất động sản thì định giá không có các cuộc mua bán có thể so sánh được với ngôi nhà cần định giá, nhưng chúng ta biết được mức tiền thuê của ngôi nhà thì có thể áp dụng phương pháp giá vốn hóa để định giá.

Phần lớn các ngôi nhà cho thuê chủ sở hữu thường có trách nhiệm trong việc bảo dưỡng, sửa chữa nhà, chiếu sang khu vực công cộng, bảo hiểm và chi phí quản lý. Nếu mức tiền thuê nhà được bao gồm tất cả các chi phí trên chúng ta phải trừ khỏi tổng thu nhập từ tiền thuê để nhận được mức thuê ròng. Bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp chúng ta có thể tìm được tổng giá trị vốn của ngôi nhà

Ví dụ: Một ngôi nhà cho thuê với mức tiền thuê hàng tháng là 20 triệu đồng. Các chi phí thường xuyên của chủ sở hữu bao gồm chi phí điện, bảo hiểm, quản lý hàng năm là 30 triệu đồng. Giá bất động sản là bao nhiêu?

Giải: Giá tiền thuê hàng năm là: 20 tr.đ  × 12 tháng = 240 tr.đ.

Tổng tiền thuê ròng hàng năm: 240 tr.đ – 30 tr.đ = 210 tr.đ.

Tỷ lệ vốn hóa của nhà cho thuê, cho rằng bằng 8% năm.

Giá trị bất động sản = 210 tr.đ/8% = 2625 tr.đ

3.4. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

3.4.1. Đặc điểm của BĐS là công trình xây dựng

BĐS là công trình xây dựng bao gồm nhiều loại khác nhau. Mỗi một công trình xây dựng đều được phục vụ cho một mục đích nhất định. Đó có thể là các bất động sản dùng làm cửa hàng, là văn phòng, làm nhà kho, hay để làm nhà xưởng phục vụ cho sản xuất công nghiệp… Do đó về mặt thiết kế, kiến trúc và thi công xây dựng cũng khác nhau và do đó giá trị của mỗi công trình xây dựng cũng sẽ khác nhau. Bởi vậy trước khi tiến hành định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của công trình đó. Có thể cùng một mặt bằng xây dựng nhưng nếu xây nhà để ở thì giá trị sẽ khác so với xây nhà làm văn phòng cho thuê hay khách sạn. Từ các mục đích khác nhau này cũng dẫn đến việc đầu tư vào xây dựng công trình cũng khác nhau, hay chi phí để xây dựng công trình và các chi phí có liên quan khác cũng sẽ không giống nhau.

Ranh giới phân biệt giữa các công trình xây dựng này không rõ ràng. Các bất động sản có thể được xây dựng với nhiều mục đích thay thế khác nhau. Ví dụ, các bất động sản có thể được xây dựng với mục đích ban đầu là để làm nhà kho chứa hàng, nhưng sau đó có thể phá bỏ một cách dễ dàng và được sử dụng vào làm cửa hàng với mức tiền thuê cao hơn.

Giá trị thị trường tại một thời điểm sẽ do việc sử dụng hiệu quả các công trình đó quyết định.

Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến mỗi loại bất động sản ở trên được chia thành 3 tiêu chí chính: chất lượng, số lượng và vị trí của bất động sản đó.

Trong trường hợp bất động sản là cửa hàng thì điều cơ bản nhất ảnh hưởng đến tiền thuê là số lượng khách mua hàng trong năm và loại hàng hóa  mà các khách hàng đó có thể mua được. Còn đối với các bất động sản là văn phòng thì các yếu tố như sự thuận lợi về vị trí và cách tiếp cận cho mục đích kinh doanh sẽ quyết định tiền thuê. Đối với bất động sản công nghiệp và nhà kho thì các yếu tố về cách thức tiếp cận và khả năng cung ứng của nguồn lao động sẽ là các yếu tố chính.

Ngoài ra còn có một số loại bất động sản công trình xây dựng khác rất hiếm khi cho thuê hoặc giao dịch trên thị trường, bởi vậy rất khó khăn trong việc định giá chính xác giá trị của chúng.  Một số ví dụ điển hình đó là các bất động sản theo qui định của pháp luật, như trạm điện, xăng dầu, hoặc các bất động sản cho mục đích từ thiện, bất động sản là trường học.Trong những trường hợp này cần phải xem xét việc sử dụng thay thế của bất động sản, chi phí để chuyển đổi chúng sang các mục đích thay thế và giá trị chuyển đổi.

Ngoài ra giá trị của các bất động sản công trình xây dựng còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố pháp luật. Tức là tính hợp pháp của công trình xây dựng đó. Bởi vậy trong quá trình định giá cần phải xem xét các yếu tố pháp luật liên quan đến xây dựng của chính quyền địa phương.

Các công trình xây dựng bao gồm nhiều loại khác nhau. Ở đây chúng ta chỉ tiến hành định giá một số công trình xây dựng điển hình như cửa hàng, nhà kho, bất động sản công nghiệp (nhà xưởng) và văn phòng.

3.4.2 Định giá một số BĐS là công trình thương mại

3.4.2.1. Định giá bất động sản là  Cửa hàng

Loại hình cửa hàng:

Yếu tố quan trọng của cửa hàng là sự phù hợp của chúng với việc trưng bày và bán sản phẩm hàng hóa. Mặt tiền để trưng bày hàng hóa là yếu tố cần quan tâm đầu tiên cùng với các đặc điểm và điều kiện của mặt tiền cửa hàng. Tiếp đến là sự phù hợp của nội thất bên trong, hệ thống ánh sáng, khu vực nhận và phân phối hàng hóa (điều này đặc biệt quan trọng khi mà chỗ đỗ xe, chỗ xếp dỡ hàng hóa đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các cửa hàng nằm trong trung tâm thành phố), đặc điểm của mặt sàn:có thể sử dụng vào việc gì khác hay chỉ phù hợp với việc bán hàng, các điều kiện khác về sửa chữa và hệ thống vệ sinh.

Yếu tố không kém phần quan trọng nữa là người thuê có được quyền trưng bày hàng hóa ở sân trước cửa hàng hay không.

Khi xem xét một bất động sản cụ thể thì cần phải quan tâm đến khả năng về sự thay thế cấu trúc trong tương lai nhằm mục đích cải thiện tài sản.

Trong việc định giá các bất động sản lâu năm, chúng ta không chỉ quan tâm đến vòng đời hữu ích của nó mà còn quan tâm đến khả năng trong việc tái thiết lại toàn bộ hoặc một phần. Ví dụ việc mở rộng khoảng không bán hàng theo qui định của thành phố.

Đối với mặt sàn thì yếu tố cần quan tâm là làm thế nào để tận dụng được mặt sàn.

Loại khách hàng thuê.

Điều này hết sức quan trọng đối với giá trị bất động sản đứng trên quan điểm đầu tư. Ví dụ các loại hình kinh doanh nhất định, bao gồm như dược, hoa quả thực phẩm thường đòi hỏi tính ổn định, trong khi những loại hình khác như  cafe thì lại khác.

Thời hạn cho thuê cũng hết sức quan trọng, nó liên quan đến việc đảm bảo thu nhập, bởi vì việc thanh toán tiền thuê có thể dựa trên thời hạn hợp đồng cho dù lợi nhuận thu được từ họat động kinh doanh không được như mong đợi.

Các điều khoản của hợp đồng:

Các bất động sản là cửa hàng có thể được cho thuê dựa trên một số các điều khỏan như trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng BĐS, thuế…

Độ dài của hợp đồng cũng là một yếu tố cần phải xem xét. Một nhà đầu tư thường muốn được thuê dài hạn với điều khoản tiền thuê.

 Giá trị tiền thuê:

 Khi so sánh giá trị tiền thuê giữa các cửa hàng, chúng ta cần phải xem xét đến qui mô của chúng. Đối với các cửa hàng nhỏ có thể cung cấp được diện tích mặt sàn đảm bảo cho hoạt động kinh doanh mang lại hiệu quả thì thường có nhu cầu lớn hơn; trong khi đó thì những cửa hàng lớn hơn, nhu cầu thuê sẽ ít hơn và do đó tiền thuê sẽ không tăng theo tỷ lệ diện tích mặt sàn.

Người định giá có kinh nghiệm cần phải ước lượng giá trị tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp với tiền thuê thực tế được trả, sử dụng các điều chỉnh và kiến thức của mình để thấy được sự biến đổi của tiền thuê /m² theo qui mô và vị trí.

Một số nhà định giá thường so sánh các cửa hàng qua yếu tố mặt tiền, trong khi đó giá trị tiền thuê lại được thể hiện bằng $/năm theo đơn vị chuẩn như 5,5m x12m hoặc 6mx15m. Giá trị tiền thuê của các cửa hàng với qui mô khác nhau được xác định theo phương pháp so sánh  với giá trị tiền thuê của một đơn vị chuẩn trong khu vực đó.

Việc định giá các bất động sản mở rộng thêm như tầng hầm, mặt đất, và số lượng diện tích mặt sàn thì có thể gặp khó khăn trong việc quyết định giá trị tiền thuê dựa trên phương pháp so sánh của các diện tích mặt sàn khác nhau. Nhìn chung, diện tích mặt sàn là phần có giá trị nhất. Giá trị của phần tầng hầm và diện tích ở tầng trên có giá trị thấp hơn. So sánh tiền thuê của các cửa hàng có tầng hầm và mặt sàn với các cửa hàng không có các tiện nghi này, chúng ta sẽ có được giá trị của các phần tiện ích này. Ví dụ, nếu một cửa hàng không có tầng trên được thuê với giá $4000/năm và một cửa hàng khác cùng diện tích nhưng có tầng 1 và tầng 2 ở trên thì được thuê với giá $6000, như vậy chúng ta có thể coi như tiền thuê của tầng 2 là $2000

Việc so sánh với một vài trường hợp mà có diện tích tầng trên được cho thuê riêng rẽ sẽ giúp cho người định giá kiểm tra được các con số này và sẽ quyết định được mức tiền thuê/m² một cách hợp lý cho phần mặt sàn tầng 1 và tầng 2.

Giá trị vốn:

Trên cơ sở giá trị tiền thuê được xác định thông qua phương pháp so sánh, sau đó có thể sử dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá trị vốn của cửa hàng.

Những phần cho thuê riêng rẽ, ví dụ để ở thì có thể tính riêng ở mức tỷ lệ tiền thuê khác. Tuy nhiên trong trường hợp bất động sản thuê theo hợp đồng thì nó có thể liên quan đến các phần của tiền thuê tầng trệt, và phương pháp định giá có thể khấu trừ tiền thuê tầng trên, sau đó được vốn hóa ở một tỷ lệ phần trăm trung bình cho toàn bộ bất động sản.Trong một số trường hợp đặc biệt thì bằng chứng từ các giao dịch thực tế là cơ sở tốt nhất để vốn hóa giá trị tiền thuê                       

3.42.2.Định giá bất động sản công nghiệp

Để so sánh với các bất động sản công nghiệp chúng ta cần xem xét các vấn đề sau:

a. Xây dựng:

Đảm bảo ánh sáng tự nhiên .

Độ cao phù hợp .

Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió.

Kiểu dáng xây dựng

Các dịch vụ cũng là những vấn đề đáng quan tâm như cung cấp điện, khí gas.

Các tài sản cũng phải được bố trí sao cho thuận lợi trong sản xuất, thuận lợi cho việc cung cấp và nhận hàng hóa dịch vụ.

Đối với các nhà máy lớn thì cần phải có hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô

b) Tiền thuê và giá trị vốn: 

Trong một số trường hợp đất đai đã được bán và các nhà xưởng đã bị phá dỡ theo yêu cầu của người mua, và sẽ không có nhiều bằng chứng về giá trị tiền thuê. Trong những trường hợp như vậy, khi định giá chúng ta phải quan tâm đến giá trần hơn là giá trị thuê của bất động sản. Mặc dù vậy chúng ta cũng phải kiểm tra lại giá trị tiền thuê.

Ở các trung tâm thành phố, một tòa nhà lớn thường cho thuê hết tòan bộ mặt sàn, người thuê sẽ trả tiền thuê có loại trừ, chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa các phần chung như cầu thang bộ, cầu thang máy.

Phương pháp để định giá các bất động sản loại này là ước lượng thu nhập ròng trừ đi các khỏan chi phí vận hành từ tổng tiền thuê, và khi cần thiết có thể kiểm tra lại các giá trị đó với các bất động sản tương tự.

Tỷ lệ vốn hóa có thể biến đổi từ 7 đến 12,5%

Trong việc so sánh giữa một bất động sản và một bất động sản khác cần hết sức chú ý đến các yếu tố đã đề cập ở trên. Sự khác biệt giữa các yếu tố như vị trí, khu vực, được xây dựng hiện đại với đầy đủ trang thiết bị như hệ thống thông gió, hệ thống đường sá sẽ phải được tính toán để xác định mức giá trên một đơn vị mặt sàn.

Đôi khi chúng ta nhận thấy rằng một số bất động sản công nghiệp được xây dựng từ các tòa nhà mới hoặc cũ, một số  BĐS có rất ít giá trị trên thị trường. Chúng có thể được xây dựng cho mục đích kinh doanh đặc thù và mặc dù đã mở rộng diện tích mặt sàn nhưng giá trị trên thị trường vẫn thấp.

3.4.2.3. Định giá  bất động sản văn phòng.

Phương pháp để áp dụng trong định giá bất động sản văn phòng là phương pháp vốn hóa.

a) Thu nhập.

Giá trị thu được  hàng năm thường liên quan đến diện tích cho thuê. Và trong các quảng cáo về diện tích mặt sàn cho thuê, tiền thuê thường được tính theo m² mặt sàn. Trước khi các văn phòng được xây dựng thì thực tế này thường khó tránh khỏi. Nhưng khi các văn phòng đã được xây dựng thì tiền thuê sẽ được tính theo $/năm.

Việc cho thuê bất động sản văn phòng thường không ổn định, nó phụ thuộc vào từng thời điểm và các chủ sở hữu có thể thỏa thuận tiền thuê đối với mỗi người thuê khác nhau. Yếu tố khác cũng cần quan tâm đó là diện tích mặt sàn. Ví dụ nếu tòan bộ tầng 5 là một người thuê, trong khi đó tầng 6 có 7-8 người thuê thì thu nhập từ tầng 6 có thể cao hơn thu nhập từ tầng 5.

Việc ước lượng của người định giá về tiền thuê sẽ phụ thuộc vào các trường hợp cụ thể và cách thức mà văn phòng đó được sử dụng một cách tốt nhất. Mức tiền thuê này có thể được tính dựa trên sự so sánh với việc cho thuê các văn phòng tương tự trong cùng khu vực.

Khi định giá các bất động sản văn phòng còn để trống, hoặc ước lượng tiền thuê đối với bất động sản xây mới sẽ cho thuê thì chúng ta cần phải so sánh với các bất động sản văn phòng khác đã cho thuê.

b) Các điều khỏan thuê.

 Đây là một yếu tố hết sức quan trọng. Các điều khỏan thuê sẽ qui định các trách nhiệm của người thuê với chủ nhà. Ví dụ như việc ai là người sẽ phải chịu các chi phí như sửa chữa, bảo dưỡng các yếu tố như thang máy, thang bộ và các phần khác trong khu sử dụng chung. Người thuê cũng có thể chịu mọi việc sửa chữa bên trong văn phòng đó. Nếu văn phòng được cho thuê với những người thuê đơn lẻ thì tiền hợp đồng thuê cần phải có đầy đủ các điều khoản về sửa chữa và bảo hiểm.

c) Các chi phí.

Việc khấu trừ một tỷ lệ phần trăm từ tổng tiền thuê sẽ cho ta thu nhập ròng. Chúng ta cần phải xem xét các chi phí của bất động sản theo kinh nghiệm của bản thân hoặc so sánh với các bất động sản tương tự khác. Các chi phí đó có thể bao gồm:

-         Sửa chữa:

-         Các dịch vụ

+ Hệ thống điều hòa nhiệt độ.

+ Hệ thống ánh sáng và đèn.

+ Cầu thang máy.

+ Dịch vụ vệ sinh

+ Nhân lực. .

+ Bảo hiểm. .

+ Chi phí quản lý.

d) Thu nhập ròng và giá trị vốn.

 Việc ước lượng giá trị ròng ở trên không cần thiết phải liên quan đến thu nhập ròng thực tế của từng năm. Tuy nhiên đây là khoản thu nhập mong đợi theo từng giai đoạn.

Cơ sở để vốn hóa giá trị phụ thuộc vào loại hình bất động sản, vào từng trường hợp cụ thể, và sự cạnh tranh của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực và sự ước lượng của người định giá.

Trong một số trường hợp, bất động sản định giá bao gồm nhiều loại bất động sản khác ở bên trong, chúng được định giá ở các tỷ lệ  vốn hóa khác nhau. Ví dụ: Một bất động sản có thể bao gồm cửa hàng ở tầng trệt, nhà hàng ở tầng hầm, văn phòng ở phía trên. Các bất động sản này sẽ được định giá theo các tỷ lệ tương ứng.

3.4.2.4. Định giá bất động sản là trang trại.

Khi định giá BĐS nông nghiệp các nguyeê ắtc cơ bản của dịnh giá vẫn được vận dụng. Tuy nhiên cần tính đến sự khác biệt liên quan đến thực tế là giá trị của đất nông nghiệp phụ thuộc vào năng suất  và khả năng thu nhập từ đất.

Trang trại là loại BĐS tạo thu nhập, do đó giá trị của trang trại phụ thuộc vào thu nhập hàng năm thu được từ hoạt động kinh doanh trong trang trại. Khi định giá loại BĐS này cần đánh gía được mức tiền cho thuê (nếu phải đi thuê) để từ đó tính ra giá trị của nó.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị trang trại.

Khi định giá trang trại có một số yếu tố cơ bản sau cần đánh giá.

-         Vị trí trang trại: Vị trí trên bản đồ. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của trang trại.

-         Các đặc điểm địa hình của đất đai

-         Khí hậu và lượng mưa có ảnh hưởng đến tiềm năng của trang trại.

-         Quy mô trang trại

-         Chất lượng đất đai

-         Hệ thống tưới tiêu cho đồng ruộng

-         Đường và lối vào

-         Bờ rào và cổng.

-         Đường nước và điện

-         Nhà cửa.

-         Các công trình xây dựng khác.

-         Các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến mức tiền thuê đó là trách nhiệm sửa chữa và bảo dưỡng.

3.4.2.5. Các phương pháp định giá.

Có 3 phương pháp thường được sử dụng để định giá mức tiền thuê trang trại.

-         Định giá trên cánh đồng

-         Vốn hóa của:

o       Lợi nhuận của trang trại

o       Doanh thu hay tổng thu nhập

-   So sánh mức tiền thuê nhận được trong thị trường mở.

Để hiểu được việc áp dụng các phương pháp này chúng ta có thể  thấy cách tính toán như sau:

a) Phương pháp định giá trên cánh đồng

Đây là phương pháp định giá bằng kỹ năng kinh nghiệm. Mỗi cánh đồng được kiểm tra và số liệu tại chỗ được thu thập theo đơn vị sào, mẫu hoặc ha. Nếu trang trại có các mảnh ruộng giống nhau thì chỉ cần  thu thập số liệu tại 1 mảnh ruộng và nhân lên. Nhiều người định giá có khả năng phân biệt giữa đất tốt, đất trung bình và đất xấu.

Đánh giá tại chỗ trên đồng ruộng đòi hỏi phải có hiểu biết tốt về giá trị tiền thuê trong các khu vực lân cận, giống như trong phương pháp so sánh. Bởi vì những năm doanh thu thấp do thiên tai, địch họa sẽ gây ra mức tiền thuê thấp.

Trong quá trình đánh giá trên cánh đồng, người định giá phải luôn ghi nhớ về những nhân tố ảnh hưởng đến mức tiền thuê, những đặc điểm vật lý, chất lượng đất, những điều khoản và phát biểu về nhà cửa, hàng rào, đường đi lối lại, và các thiết bị cố định. Rất ít khi nhà cửa và công trình xây dựng trong trang trại được định giá riêng biệt. Sự đầy đủ của các yếu tố này được  đưa vào tính toán trong định giá như một BĐS tổng thể. Như vậy nếu có 2 trang trại có sự khác biệt, 1 trang trại được trang bị tốt hơn sẽ có giá thuê cao hơn.

Định giá trên cánh đồng của ví dụ này có thể đưa ra như sau: Mức tiền thuê được tính trung bình/ đơn vị diện tích (sào, mẫu hoặc ha)

- Đất canh tác:

+ Loại 1:

+ Loại 2:

- Đất chăn nuôi

   - Công trình, nhà cửa, đường đi, máy móc thiết bị

  Tổng giá trị trang trại sẽ là tổng cộng giá trị của từng hạng mục ở trên

b) Vốn hóa lợi nhuận của trang trại

Trong phương pháp này người định giá xem xét vấn đề trên quan điểm  như của người thuê. Phương pháp này đòi hỏi dự tính thu nhập và chi phí hàng năm  dựa trên mức trung bình mà người nông dân xem xét cho là phù hợp với hệ thống sản xuất của trang trại như sản xuất lương thực, trồng cây ăn quả, trồng rau. Chăn nuôi lợn, bò sữa hay gia cầm…Sự chênh lệch giữa giá trị của các yếu tố đầu ra và đầu vào thể hiện sự kết hợp thu nhập cá nhân của nông dân và chi phí mà người này sẵn sàng trả cho tiền thuê trang trại.

(1)Ước lượng  giá trị sản phẩm đầu ra:

Sản phẩm trồng trọt

+Lúa

+Ngô

+…

-         Giá trị sản phẩm chăn nuôi:

+ Lợn thịt

+ Gia cầm

….

(2)  Các chi phí đầu vào:

-         Các chi phí cho ngành trồng trọt

-         Các chi phí cho ngành chăn nuôi

-         Chi phí quản lý và chi phí khác

Chênh lệch  giá trị đầu vào và các chi phí đầu ra sẽ cho lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh trong trang trại. Vấn đề ở đây là tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh được coi như tiền thuê trang trại trên thị trường của BĐS là bao nhiêu? Để xác định tỷ lệ này người định giá phải dựa trên quan điểm của người đi thuê trang trại, nếu người này trả cho việc thuê trang trại nhiều thì họ sẽ còn lại ít lợi nhuận để chi dùng. Nếu một nông dân trẻ hăng hái có thể họ chấp nhận một lượng thu nhập thấp để có được một trang trại như mong muốn, nhưng đối với những nông dân đã lâu năm trong nghề, họ sẽ tính đến việc đi vay ngân hàng để mua sắm các thiết bị sản xuất, do đó lợi nhuận của trang traị sẽ giảm vì họ còn phải trả lãi ngân hàng. Những người nông dân  với các trách nhiệm gia đình và hướng đến mức sống cao lại có thể đòi hỏi mức thu nhập cao.

Theo những nghiên cứu của nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới tỷ lệ đóng góp của BĐS vào lợi nhuận kinh doanh của trang trại mới cho thuê chiếm khoảng từ 25 đến 50%.

c) Vốn hóa tổng thu nhập của trang trại

Phương pháp này đòi hỏi các số liệu tương tự như phương pháp trên, nhưng ít hơn. Phương pháp này dựa trên việc ước lượng giá trị sản phẩm tiềm năng của trang traị, các chi phí được bỏ qua. Việc tính toán dựa  trên hệ thống sản  xuất nông nghiệp trung bình của 1 vùng.

Tuy nhiên, do việc tăng chi phí sản xuất những năm gần đây nên phương pháp định giá này không chắc chắn. Rất khó chỉ ra một tỷ lệ hợp lý đóng góp của BĐS vào tổng thu nhập trong năm của trang trại cho mục đích định giá. Nhiều nghiên cứu cho rằng tỷ lệ này là khoảng từ 8-12%. Đối với những trang trại chi tiêu tiết kiệm thì tỷ lệ này có thể là 12,5%

Phương pháp “doanh thu” được sử dụng bởi nhiều thế hệ các nhà định giá, nhưng ít được sử dụng, nhưng phương pháp này có thể sử dụng để kiểm tra sẽ rất hữu ích.

d) Phương pháp so sánh

Trong đánh giá mức tiền thuê trong thị trường mở các bằng chứng so sánh là vô giá, nhưng những thông tin sau đòi hỏi người định giá phân tích để đi đến kết luận.

-         Các trang trại phải cùng trong một địa phương.

-         Quy mô và các máy móc thiết bị cố định phải tương tự nhau.

-         Hệ thống canh tác hay chăn nuôi phải tương tự nhau

-         Thời hạn và điều kiện cho thuê cùng với thỏa thuận thuê phải được xem xét và so sánh.

-         Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố phù hợp liên quan đến việc cho thuê lại.

Phương pháp này bao gồm việc so sánh trực tiếp các yếu tố và đưa ra kết luận. Nếu những BĐS có thể so sánh được một cách trực tiếp không sẵn có thì có thể sử dụng các bằng chứng thống kê

3.4.2.6. Định giá cho việc mua hoặc bán trang trại.

Cũng như với các hình thức BĐS khác, giá trị vốn của trang trại được xác định bằng cách ước tính thu nhập ròng của sản xuất trong trang trại, phân bổ thu nhập ròng này cho sự đóng góp của trang trại như thể phải đi thuê, trừ đi các khoản chi phí liên quan đến BĐS như sửa chữa, bảo hiểm, thuế…, kết quả nhận được  nhân với số nhân hay chia cho tỷ lệ vốn hóa.

a. Các khoản chi phí liên quan đến BĐS trang traị

- Thủy lợi phí: Đây là khoản phí các hộ sản xuất nông nghiệp phải trả, do các công ty thủy nông thu theo đơn vị diện tích đất đai nhằm mục đích cung cấp nước cho sản xuất và duy tu bảo dưỡng hệ thống kênh mương.

- Chi phí sửa chữa là chi phí lớn nhất trong các chi phí liên quan đến BĐS trang trại. Tỷ lệ bao nhiêu của tổng tiền thu từ trang trại cần được trừ cho chi phí này phụ thuộc vào các điều kiện chung của các thiết bị cố định. Chế độ quản lý, sử dụng và khấu hao tài sản cố định có thể tham khảo quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12-12-2003 của Bộ Tài chính.

Để xác định trách nhiệm sửa chữa của chủ sở hữu phụ thuộc vào:

  + Loại, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng và các thiết bị cố định khác.

  + Cấu trúc của công trình, tuổi, quy mô và điều kiện

  + Việc sử dụng chúng.

  + Sự phù hợp của chúng với những hệ thống sản xuất nông nghiệp khác nhau.

  + Các bộ phận của công trình xây dựng dư thừa so với yêu cầu sử dụng thông thường.

- Chi phí bảo  hiểm và chi phí quản lý thường không được trừ một cách tách biệt

b. Tỷ lệ vốn hóa hay số nhân

Nghiên cứu các cuộc mua, bán trang trại ở một số nước đã chỉ ra rằng số nhân là khoảng từ 14 đến 89 lần mức tiền thuê được trả cho trang trại mỗi năm, mức trung bình được tính theo thị trường là 25. Áp dụng con số này dựa trên tổng thu nhập từ trang trại như được cho thuê và trang trại được bán cùng với tài sản trên đó. Tuy nhiên để phục vụ cho khung lý thuyết người định giá có thể lựa chọn giữa 20 đến 50.

  Ví dụ:

Thu nhập được phân bổ cho BĐS hàng năm: 103 triệu đồng

  Trừ    Chi phí sửa chữa                                  14,4 triệu đồng

            Chi phí quản lý và bảo hiểm, 10%         10,3 triệu đồng

            Thu nhập ròng                                      78,3 tr.đ

  Số nhân ở tỷ lệ vốn hóa 3,5%                           28,57

            Giá trị vốn (giá trị BĐS)                          2237 triệu đồng

Vì nhiều lý do không liên quan đến thuế và lạm phát, nếu cầu về loại trang trại này tăng thì giá trị vốn của trang trại sẽ tăng.

Định giá trang trại không có tài sản là vấn đề khó, và việc thu thập và so sánh giá bán những trang trại tương tự là cần thiết.

3.4.2.7. Định giá  rừng

Khi định giá rừng, các nguyên tắc định giá cơ bản vẫn được vận dụng, tuy nhiên cần chú ý đến một số nguyên tắc đặc thù trong việc định giá rừng như sau:

-   Giá rừng phải phản ánh trung thực giá trị của đất đai và giá trị tu bổ nâng cấp. Do đó các yếu tố khí hậu, độ cao, địa hình, lớp đất canh tác, vị trí của cánh rừng có tác động đến giá trị sử dụng tiềm năng của đất rừng và giá trị của rừng..

-   Giá rừng phải góp phần thúc đẩy nâng cao năng suất cây trồng và thu nhập cho người trồng và khai thác rừng.

Nghị định 48/2007/NĐ-CP ngày 28-3-2007  của Chính Phủ về nguyên tắc và phương pháp định giá các loại rừng cũng đã  đưa ra quy định về những nguyên tắc, căn cứ cơ bản và phương pháp định giá rừng làm cơ sở để các địa phương xác định khung giá rừng phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về rừng.

a) Cơ sở xác định giá rừng

Trong luật Bảo vệ và Phát triển rừng của nước ta ghi rõ: “Giá rừng là số tiền được tính trên 1 đơn vị diện tích rừng do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”.

Như vậy giá rừng là giá thị trường được hình thành thông qua giao dịch về quyền sử dụng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất là rừng tự nhiên và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

Để xác định một cách cụ thể giá rừng cần đánh giá đầy đủ và khoa học những yếu tố cấu thành giá trị của rừng.

-  Định lượng trữ lượng gốc cây (cây đứng): Giá trị của rừng phụ thuộc vào số lượng cây đứng (khai thác được hay còn non) trên diện tích rừng đó.  Thống kê số lượng cây gỗ hay số m³ gỗ có thể đạt được sẽ cho phép đánh giá được trữ lượng gỗ rừng. Cần liệt kê chi tiết số lượng cây gỗ và theo từng loài cây và theo chu vi cây gỗ. Thống kê số lượng cây con để xác định chỉ số về triển vọng tái sinh của rừng. Đối với trường hợp rừng nghèo hoặc rừng có giá trị của cây gỗ thấp so với giá trị giải trí, có thể đánh giá trữ lượng gỗ trên cơ sở khảo sát chi tiết. Sau đó áp dụng giá cho 1 m³ gỗ (giá bán gần đây nhất) đối với mỗi loài cây với chất lượng và đường kính nhất định, chúng ta ước tính được giá trị của gỗ cây hoặc giá trị của toàn cánh rừng với giả thiết chặt hạ toàn bộ  cây gỗ trên cánh rừng đó. Quy trình này rất cần thiết trong định giá rừng với tư cách là BĐS, chúng ta không thể tính giá rừng bằng cách cộng giá trị của cây gỗ giả định được khai thác (động sản) với đất rừng (BĐS).

-  Chất lượng gỗ: Đây là điểm cần lưu ý khi định giá bởi vì chất lượng gỗ  của các loài cây khác nhau sẽ thay đổi đáng kể. Đối với những cây gỗ có cùng đường kính nhưng thuộc các loài khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, đo đó có thể kiểm tra việc bán gỗ của  cánh rừng đó trong thời gian trước để tính giá trị của rừng theo vị trí, loài cây và kích thước.

-  Chất lượng của đất và tính thích nghi của các loài cây đối với đất rừng: Đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá năng suất đất đai đối với  từng loài cây rừng.

-  Khí hậu và tính thích nghi của cây với khí hậu: Mỗi loài cây có yêu cầu khí hậu khác nhau cần đánh giá tính thích nghi của cây trồng đối với vùng khí hậu của cánh rừng đó.

-  Chất lượng cơ sở hạ tầng: Hệ thống giao thông là yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đi lại chăm sóc, bảo vệ và khai thác rừng. Những cánh rừng có khả năng tiếp cận tốt sẽ có giá trị cao hơn. Ngoài ra khi định giá rừng cần đánh giá giá trị tăng thêm của rừng đối với các công trình xây dựng trên đất rừng như nhà cửa, hồ nước, tường xây…

-  Giá trị giải trí, săn bắn: Đối với những khu rằng phòng hộ, đặc dụng hoặc tự nhiên với hệ động thực vật phong phú thì giá trị giải trí hoặc giá trị săn  bắn có thể rất cao, do đó cần phải chú ý đến yếu tố này khi định giá rừng.

-  Thị trường gỗ và thị trường rừng: Thị trường gỗ thể hiện quan hệ cung cầu  về gỗ, hoạt động xây dựng và tỷ  giá làm thay đổi cạnh tranh của gỗ nhập khẩu…. Thị trường rừng mang tính chu kỳ do thị hiếu tiêu dùng hoăc do những quy định về quản lý rừng chi phối hoặc do thiên tai.

b) Các phương pháp định gía rừng.

*  Phương pháp vốn hóa

- Phương pháp vốn hóa  thu nhập trực tiếp: Đây là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể căn cứ vào thu nhập thuần tuý thu được từ rừng quy về thời điểm định giá và tỷ lệ vốn hóa được rút ra từ thị trường.

Tỷ lệ vốn hóa trong phương pháp này khó xác định, vì phải căn cứ vào các giao dịch mua bán rừng trên thị trường. Trong định giá rừng để xây dựng khung giá chuyển quyền sử dụng rừng hoặc chuyển quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của Nhà nước thì tỷ lệ vốn hóa được tính là lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn một năm của loại tiền VNĐ tại Ngân hàng Thương mại có mức lãi suất trung bình trên địa bàn ở thời điểm định giá.

Thu nhập thuần túy thu được từ rừng được xác định là số tiền mà chủ rừng thu được từ hoạt động khai thác lâm sản; kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái, nghiên cứu khoa học (nếu có) sau khi trừ chi phí đầu tư tạo rừng, thuế và các khoản chi phí hợp lý khác.

Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập khi có đủ thông tin để xác định được các khoản thu nhập thuần tuý mang lại cho chủ rừng từ diện tích rừng cần định giá và tỷ lệ vốn hóa.

- Trình tự định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập:

1. Khảo sát, thu thập thông tin về diện tích rừng cần định giá gồm loại rừng theo mục đích sử dụng rừng, trạng thái rừng, trữ lượng rừng, chất lượng lâm sản và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.

2. Xác định các nguồn thu và chi phí đối với hoạt động khai thác lâm sản; kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái, nghiên cứu khoa học (nếu có) trên diện tích rừng cần định giá.

3. Tính thu nhập thuần tuý trong các năm còn lại của chu kỳ sản xuất (đối với rừng sản xuất là rừng trồng); thu nhập thuần tuý trong các năm của thời hạn sử dụng rừng (đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên) hoặc thu nhập thuần tuý hàng năm bình quân (nếu có) đối với rừng tự nhiên.

4. Xác định tỷ lệ vốn hóa hoặc mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm

5. Xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

- Phương pháp chiết khấu: Phương pháp này dùng để định giá rừng bằng cách chiết khấu các khoản thu nhập từ rừng trong tương lai. Nó được áp dụng để định giá các quần thể rừng sắp được thu hoạch.

Thực hiện phương pháp chiết khấu các khoản thu nhập từ rừng trong tương lai theo các bước sau:

1.     Đánh giá  đợt thu hoạch cuối cùng và các sản phẩm trung gian.

2.     Tính giá trị của quần thể này

3.     Hiện tại hóa về thời điểm định giá với tỷ suất chiết khấu r.

Ví dụ: Định giá 1 cánh rừng với dự kiến trong 5 năm tới sẽ thực hiện phát quang (tỉa cây) dự kiến được 30m³ gỗ với giá  600.000đ/m³ và sau 15 sẽ thu hoạch toàn bộ với dự kiến đạt 400m³ gỗ với giá bán dự kiến 1.000.000đ/m³, tỷ lệ chiết khấu r = 4%/ năm.

Giá trị của quần thể là:  14,79 tr.đ + 222,2 tr.đ =  236,99 tr.đ

Giá trị tỉa cây: 30m³x 0,6 tr.đ/m³ x (1/(1+4%)⁵) =18 tr.đ x 0,8222 = 14,79 tr.đ

Giá trị thu hoạch:

400 m3x 1tr.đ/m³ x (1/(1+4%)¹⁵)=400tr.đ x 0,5555 = 222,2 tr.đ

Giá trị của rừng = giá trị quần thể + giá trị của đất.

*  Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể căn cứ vào các khoản chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng. Phương pháp này chỉ áp dụng cho định giá rừng sản xuất là rừng trồng khi chưa có giao dịch trên thị trường  của loại rừng này.

Để tính chuyển các chi phí đã đầu tư vào rừng về mặt bằng thời gian tại thời điểm  định giá người ta có thể sử dụng tỷ lệ lợi nhuận hoặc chi phí cơ hội của vốn đầu tư. Theo quy định của Nhà nước tỷ lệ  này được tính là lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn một năm của loại tiền VNĐ tại Ngân hàng Thương mại có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn ở thời điểm định giá.

Áp dụng phương pháp chi phí khi có đủ thông tin để xác định được các khoản chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng (gồm chi phí trồng, chăm sóc và quản lý rừng, chi phí cơ sở hạ tầng) đối với diện tích rừng cần định giá tính từ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá.

Trình tự định giá bằng phương pháp chi phí:

1. Khảo sát, thu thập thông tin về hiện trạng rừng, công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.

2. Thu thập số liệu về chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng tính từ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá.

3. Xác định  tỷ suất lợi nhuận hoặc mức lãi suất tiền gửi cao nhất  của ngân hàng thương mại tại thời điểm định giá.

4. Xác định giá  trị rừng sản xuất là rừng trồng.

*  Định giá theo đất và quần thể.

Đây là phương pháp phổ biến được áp dụng để định giá rừng khi gỗ có thể khai thác.Giá trị của rừng bao gồm:

- Giá trị của đất: là chi phí có được mặt đất rừng dự kiến sau khi khai thác, cộng thêm giá trị gia tăng do cơ sở hạ tầng đem lại (đường rừng, đầm, nhà lâm nghiệp…) và giá trị của hoạt động săn bắn. Giá trị hoạt động săn  bắn được định giá bằng cách vốn hóa thu nhập từ việc săn bắn (nếu có, thường chiến từ 5- 10%  thu nhập cho thuê bãi săn bắn).

- Giá trị của quần thể: đó là giá trị thu được khi chặt toàn bộ rừng và áp dụng giá trung bình cho mỗi loài cây và chu vi (đường kính) của cây.

Thông thường giá trị của rừng không bằng tổng giá trị của đất và quần thể, bởi vì: Thứ nhất, các quy định quản lý rừng không cho phép chặt hết cây  cối trong rừng; Thứ hai, khi bán rừng là yếu tố BĐS bị điều chỉnh bởi các quy định lớn hơn nhiều so với các quy định bán 1 súc gỗ có bản chất là 1 động sản; Thứ ba, một số khu rừng chưa trưởng thành sẽ có giá trị khai thác thấp hơn giá trị tương lai.

*  Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể thông qua việc phân tích các mức giá rừng thực tế đã chuyển nhượng quyền sở hữu rừng trồng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng rừng trên thị trường của diện tích rừng cùng loại, tương tự về trạng thái rừng, trữ lượng rừng; chất lượng lâm sản để so sánh với diện tích rừng cần định giá.

 Phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

Áp dụng phương pháp so sánh khi có đủ thông tin về diện tích rừng cùng loại đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường hoặc giao dịch (giữa Nhà nước và chủ rừng) có thể so sánh được với diện tích rừng cần định giá.

Trong trường hợp diện tích rừng dùng để so sánh và diện tích rừng cần định giá có những yếu tố không đồng nhất thì có thể dùng các hệ số để điều chỉnh.

Trình tự định giá bằng phương pháp so sánh:

1. Khảo sát và thu thập thông tin về diện tích rừng cần định giá gồm loại rừng theo mục đích sử dụng rừng, vị trí rừng, trạng thái rừng, trữ lượng, chất lượng lâm sản và công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.

2. Xác định thông tin về diện tích rừng đã được giao dịch trên thị trường dùng để so sánh gồm vị trí rừng, trạng thái rừng, trữ lượng, chất lượng lâm sản và công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao dịch trên thị trường.

3. Phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau về giá giữa diện tích rừng so sánh với diện tích rừng cần xác định giá.

4. Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá quyền sử dụng rừng, giá quyền sở hữu rừng trồng giữa diện tích rừng so sánh với diện tích rừng cần định giá.

5. Xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên, giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

 

3.4. HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

3.4.1. Hồ sơ định giá bất động sản

3.4.1.1. Khái niệm

Hồ sơ định giá: là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

3.4.1.2. Mục đích của việc lập Hồ sơ định giá

-  Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của người định giá về mức giá bất động sản cần định giá .

-  Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc định giá.

-  Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc định giá.

-  Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức định giá.

3.4.1.3. Nội dung của hồ sơ định giá

Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc vào mục đích định giá và loại hình tài sản cần định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm:

-  Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

-  Những thông tin về khách hàng và bất động sản yêu cầu định giá.

-  Phiếu yêu cầu của khách hàng

-  Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.

-  Những phân tích, đánh giá của người định giá thẩm định viên về những vấn đề định giá liên quan.

-  Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có).

-  Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.

-  Chứng thư định giá.

-  Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.

3.4.2. Báo cáo định giá

3.4.2.1 Khái niệm và yêu cầu của báo cáo định giá

Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do  định giá viên chuẩn bị. Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá (bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của BĐS mà khách hàng yêu cầu.

  Báo cáo kết quả định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua định giá.  Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô-gíc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản nhằm tránh hiểu lầm cho những người sử dụng và các tổ chức có liên quan.

Để bảo đảm chất lượng của báo cáo các tổ chức định giá chuyên nghiệp đã đưa ra những yêu cầu tối thiểu cần đạt được của một báo cáo định giá như sau:

- Báo cáo định giá phải có kết cấu lôgíc, các nội dung trình bày trong báo cáo phải rõ ràng và chính xác, tránh hiểu lầm.

- Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép các cá nhân, tổ chức có thể dựa vào báo cáo để hiểu được bất động sản một cách hợp lý.

- Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh hưởng một cách trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày một cách rõ ràng và chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đến giá trị.

3.4.2.2. Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá

a) Phân loại báo cáo định giá

Để trình bày kết quả của quá trình định giá tuỳ theo yêu cầu hay đơn đặt hàng của khách hàng, có thể có 3 loại báo cáo định giá như sau:

-         Báo cáo đầy đủ

-         Báo cáo tóm tắt

-         Báo cáo có giới hạn

Sự khác biệt của những báo cáo trên phụ thuộc vào mức độ yêu cầu chi tiết trong các lĩnh vực nhất định khi trình bày.

Ở mức đầy đủ nhất là báo cáo đầy đủ, nó bao gồm các miêu tả một cách chi tiết về số liệu, lý do và phân tích  được sử dụng để đưa ra kết luận giá trị. Ở mức vắn tắt nhất là báo cáo có giới hạn, nó  hầu như không có những thông tin như trong báo cáo đầy đủ. Ở mức trung bình là báo cáo tóm tắt, nó chứa một số, nhưng không phải tất cả thông tin được miêu tả.

Trong hoạt động định gía thường có 2 loại: định giá đầy đủ và định giá hạn chế. Sự khác biệt của 2 loại định giá này phụ thuộc vào khối lượng công việc cần thực hiện trong quá trình thu thập và phân tích số liệu. Nếu thực hiện định giá hạn chế thì phải thể hiện rõ ràng điều này trong báo cáo.

b. Hình thức trình bày của báo cáo định giá

Báo cáo định giá có thể được trình bày bằng miệng hoặc viết. Báo cáo viết được chuẩn bị dưới các hình thức theo mẫu có sẵn hoặc hình thức văn tường thuật. Thông thường báo cáo được trình bày theo yêu cầu của người sử dụng.Tuy nhiên khi khách hàng yêu cầu một báo cáo không cần đầy đủ, nghĩa là không cần báo cáo chi tiết thì người định giá vẫn phải thực hiện các phân tích để hoàn tất công việc định giá. Trong trường hợp đó tất cả các tư liệu, số liệu được sử dụng để chuẩn bị báo cáo được lưu giữ trong hồ sơ của người định giá. Mặc dù người định giá có thể không bao giờ phải cung cấp bằng văn bản về quan điểm dưới hình thức viết văn bản, nhưng có thể bị hỏi để giải thích  hoặc bảo vệ quan điểm trong thời gian sau đó. Quy mô của hồ sơ phụ thuộc vào báo cáo được chuẩn bị.

- Báo cáo bằng miệng: Người định giá có thể báo cáo bằng miệng khi hoàn cảnh hoặc việc sử dụng dự định  không cho phép hoặc chứng nhận bằng báo cáo viết.  Các bằng chứng được các chuyên gia định giá trình bày khi lấy cung hoặc ở toà án được xem là báo cáo bằng miệng. Nhiều báo cáo bằng miệng đã không được thực hiện dưới lời tuyên thệ, chúng được thông tin trực tiếp cho cá nhân người sử dụng  hoặc qua điện thoại. Mỗi báo cáo bằng miệng nên bao gồm miêu tả BĐS, các yếu tố, các giả thiết và các kết luận và các lý do mà kết luận đã dựa vào. Sau khi thông báo bằng miệng người định giá nên giữ lại tất cả các ghi chép, số liệu liên quan đến nhiệm vụ và hoàn tất các ghi nhớ về phân tích, kết luận và quan điểm.

- Báo cáo theo mẫu: Báo cáo theo mẫu  là hình thức trình bày báo cáo phổ biến nhất, loại báo cáo này không phải là báo cáo đầy đủ mà chủ yếu là báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn. Điều này phụ thuộc vào mức độ chi tiết và chất lượng của tài liệu minh chứng. Các báo cáo theo mẫu thường đáp ứng yêu cầu của các tổ chức tài chính, công ty bảo hiểm và các cơ quan nhà nước. Báo cáo theo mẫu thường sử dụng cho việc mua, bán các BĐS dân cư. BĐS thế chấp. Bằng cách hoàn tất mẫu báo cáo, người định giá bảo đảm rằng không có  khoản mục nào mà người yêu cầu định giá bị bỏ sót.

 

 

- Các báo cáo tường thuật:

Bằng việc thoả thuận trước với người sử dụng dự kiến, người định giá có thể gửi kết quả định giá bằng báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn. Mặc dùng một số chủ đề trong báo cáo tóm tắt và báo cáo giới hạn có phạm vi hẹp không như trong báo cáo đầy đủ, nhưng các báo cáo này cũng phải chứa đủ thông tin để dẫn dắt người đọc đến kết luận của người định giá.Cũng như trong báo cáo bằng miệng, người định giá chuẩn bị báo cáo tường thuật cần phải lưu giữ tất cả các ghi chép và số liệu để hoàn thành bản tóm tắt phân tích, các kết luận và quan điểm giá trị.

3.4.2.3. Nội dung của báo cáo định giá

Nội dung của 1 báo cáo định giá BĐS phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được giới thiệu dưới đây:

1. Những thông tin cơ bản về:

-  Tên và loại BĐS

-  Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).

-  Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu  định giá.

-  Ngày tháng năm  định giá .

-  Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh.

-  Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.

-  Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.

2. Những căn cứ pháp lý để định giá.

Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.  

3. Mô tả đặc điểm của BĐS về mặt kỹ thuật.

-  Vị trí của bất động sản.

+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.

+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.

+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước. 

+      Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m²), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…

+      Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường  học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.

-  Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.

-  Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.

 4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.

-  Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).

-  Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.

-  Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. 

-  Những lợi ích  kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).

-  Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.

5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị BĐS.

-  Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.

-  Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.

6. Kết quả khảo sát thực địa.

-  Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.

-  Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.

-  Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.

7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:

-  Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi c��a những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường.

-  Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.

8. Phương pháp thẩm định giá:

+       Phương pháp so sánh trực tiếp:                               kết quả :

+       Phương pháp chi phí:                                              kết quả :

+       Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập:                kết quả :

+       Phương pháp khác:                                                 kết quả:

+       Hòa hợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau: Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.

9. Xử lý những hạn chế, không rõ ràng trong quá trình định giá

- Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.

- Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS.

- Phân loại, hạng BĐS.

- Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá BĐS.

Những hạn chế, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của BĐS cần định giá.

10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định  giá viên liên quan đến BĐS cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.

11. tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá BĐS.

12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá.  Phụ lục bao gồm:

a- Đối với bất động sản:

-  Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân.

-  Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghiệp.

-  Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).

-  Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).

-  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

-  Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:

+   Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.

+   Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.

+  Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.

+  Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.

Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng... nhà ở, đất ở.  

-  Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).

-  Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).

-  Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).

-  Anh chụp toàn cảnh bất động sản.

-  Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá.

b- Đối với máy móc thiết bị được gắn trong BĐS:

-         Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.

-         Catalô, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết  bị, hàng hoá.

3.4.3. Chứng thư định giá

Chứng thư định giá:  là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá.

Chứng thư  định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá.

Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất theo quy định tại Phụ lục số 02 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04.

Dưới đây trình bày mẫu chứng thư định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN, do Bộ Tài chính ban hành.

 

VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ - TÀI CHÍNH

 

 

Mẫu: Chứng thư thẩm định giá

 (áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)

                       ...., ngày ... tháng... năm…

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: ........

Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số.... ngày.... về việc thẩm định giá .....

1. Mục đích thẩm định giá:

Xác định giá tài sản phục vụ mục đích....

2. Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm thẩm định giá   (ngày … tháng .... năm....)

3. Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)

-  Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số....).

-  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số   ngày... tháng... năm ... của Uỷ ban Nhân dân tỉnh ..... cấp cho.......

-  Giấy phép xây dựng số ... ngày .... (nếu có)

-  Bản vẽ hoàn công.... (nếu có)

-  Hồ sơ quyết toán công trình......(nếu có)

-  Những căn cứ pháp lý khác

4. Thực trạng đất, nhà, ...

4.1 Đất:

 Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng...

-  Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.

-  Tình trạng pháp lý.

4.2 Nhà:

-  Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.

-  Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...)

-  Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công...): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.

4.3 Tài sản:

-  Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.

-  Tính pháp lý của tài sản.

5. Phương pháp thẩm định giá:

Sử dụng phương pháp......

6. Kết quả  thẩm định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ công ty.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá..... được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài sản..... tại thời điểm ..... như sau:

Giá đất:

Giá nhà:

Tổng giá trị đất và nhà:

Làm tròn

(viết bằng chữ: ...... đồng)

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở..... theo quy định của pháp luật hiện hành.

       Thẩm định viên về giá                                    Giám đốc

                 (Ký tên)                                            (Ký tên, đóng dấu)