I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI BAN HÀNH LUẬT NHÀ Ở

1. Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình, cá nhân và là bộ phận to lớn trong tổng tài sản của quốc gia. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo...Giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện để thực hiện công cuộc xoá đói, giảm nghèo, từng bước ổn định xã hội, tiến tới phát triển bền vững đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

Huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực để phát triển nhà ở của nước t a -một quốc gia có dân số trên 80 triệu người, đất đai hạn chế, điều kiện tự nhiên phức tạp, kinh tế còn chưa phát triển, thu nhập của nhân dân còn thấp là vấn đề khó khăn, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp, có hệ thống pháp luật về nhà ở đồng bộ để tạo sự tác động tích cực trong việc duy trì, phát triển quỹ nhà ở, góp phần cải thiện chỗ ở cho nhân dân, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, giải quyết công ăn việc làm, tạo động lực lớn để kích cầu đầu tư, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan cùng phát triển.

Quản lý tốt công tác đầu tư phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở là những yếu tố quan trọng góp phần khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân thủ quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; hạn chế các mặt tiêu cực trong xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật đang diễn ra phổ biến ở nước ta, từng bước thiết lập trật tự, kỷ cương, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản nhà ở theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX.

2. Trong những năm gần đây, với những chính sách đổi mới nền kinh tế của Đảng và Nhà nước, lĩnh vực nhà ở đã có bước phát triển nhanh và đạt được một số kết quả nhất định cả về quy mô các dự án, số lượng nhà ở cũng như chất lượng chỗ ở. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước xây dựng trước đây được chuyển sở hữu cho tư nhân thông qua chính sách bán nhà ở cho những người đang thuê.

Trong 15 năm qua, quỹ nhà ở trong toàn xã hội đã tăng gấp 2 lần trước đó, nhà ở của nhiều hộ gia đình từ đô thị đến nông thôn đã được cải thiện, thị trường bất động sản nhà ở đã có bước phát triển đáng kể. Những kết quả đó đã góp phần quan trọng vào việc cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân, đặc biệt là các gia đình thuộc diện toàn xã hội có trách nhiệm chăm lo; vấn đề sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý các giao dịch về nhà ở cũng từng bước được hoàn thiện theo hướng phát triển của nền kinh tế thị trường, thúc đẩy việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở theo định hướng kinh tế thị trường.

Để đạt được các kết quả trên, trong những năm qua Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu, ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở để thực hiện chủ trương chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước. Việc xoá bỏ cơ chế bao cấp, chuyển sang thực thi chính sách tạo điều kiện trong phát triển nhà ở đã có tác dụng thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, xoá bỏ tâm lý trông chờ, ỷ lại vào chính sách phân phối nhà ở của Nhà nước, từng bước nâng cao trách nhiệm của người có nhu cầu cải thiện chỗ ở, của cộng đồng dân cư và của toàn xã hội đối với công tác quản lý và phát triển nhà ở. Đi đôi với chủ trương xã hội hoá vấn đề nhà ở, Nhà nước cũng đã quan tâm thực hiện các chính sách hỗ trợ cải thiện chỗ ở cho một số đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở như: người có công với cách mạng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ chính sách, hộ đồng bào vùng thường xuyên ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long...

3. Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở và quản lý thị trường bất động sản nhà ở cũng còn bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế. Điều này được thể hiện trên các mặt sau đây:

- Từ năm 1992 sau khi Nhà nước xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước cho công tác phát triển nhà ở gần như bị cắt giảm hoàn toàn (trừ một số ít địa phương có dành một phần tiền thu được từ kết quả bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách và phát triển quỹ nhà ở phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng). Tại khu vực nông thôn, việc hỗ trợ cải thiện chỗ ở chỉ mới thực hiện cho một bộ phận rất nhỏ so với số người có nhu cầu cải thiện nhà ở. Qua kết quả điều tra cho thấy, quỹ nhà ở được đầu tư xây dựng mới và cải tạo trong gần 20 năm đổi mới phần lớn do các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng. Diện tích nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh trong những năm gần đây tuy được phát triển mạnh nhưng chỉ tập trung xây dựng nhà ở với chất lượng và tiện nghi cao để bán theo giá kinh doanh; phát triển các loại nhà ở có giá cả hợp lý để phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng có mức thu nhập hạn chế trong xã hội chưa được quan tâm nhiều. Vì vậy, nhìn tổng thể thì nhà ở được đầu tư xây dựng còn ít về số lượng, đơn điệu về chủng loại so với nhu cầu của xã hội (cung không đủ cầu); cộng với công tác quản lý hoạt động của thị trường nhà ở yếu kém làm cho tình trạng đầu cơ nhà ở, đất ở gia tăng, dẫn đến sự đột biến về giá cả mang tính giả tạo đã làm cho người nghèo, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được với hàng hoá nhà ở và không có điều kiện cải thiện chỗ ở.

- Tình trạng phát triển nhà ở tự phát, lấn chiếm đất đai xây dựng nhà ở, xây dựng nhà ở không phép, sai phép; tình trạng chia lô bán nền, đầu tư xây dựng nhà ở không đồng bộ với cơ sở hạ tầng trong các đô thị; cải tạo, cơi n��i, lấn chiếm không gian, lấn chiếm hành lang các trục tuyến giao thông trở thành phổ biến và không kiểm soát được đã và đang là tồn tại lớn, gây mất an toàn và trật tự trong xây dựng, ảnh hưởng xấu đến yêu cầu phát triển đô thị và nông thôn.

- Qua kết quả khảo sát trên phạm vi cả nước cho thấy số lượng giao dịch về nhà ở gia tăng đáng kể trong những năm gần đây, nhưng tình trạng giao dịch không chính quy (mua bán nhà ở, thừa kế nhà ở, cho thuê nhà ở) không làm thủ tục theo quy định của pháp luật chiếm tỷ lệ rất lớn, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến  những tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp, kéo dài nhiều năm.

- Vấn đề nhà ở đối với người nước ngoài vào đầu tư, làm việc tại Việt Nam cũng như nhà ở tại Việt Nam của người định cư Việt Nam ở nước ngoài tuy đã có chính sách tạo điều kiện cho một số đối tượng cụ thể được thuê hoặc mua và sở hữu nhà ở, song các quy định hiện hành chưa đáp ứng được nhu cầu và chưa thể hiện sự thông thoáng đủ để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản nhà ở tại Việt Nam; chưa giải quyết cơ bản nguyện vọng của bà con người Việt Nam ở nước ngoài xung quanh vấn đề mua và sở hữu nhà ở trong nước để có điều kiện tham gia đầu tư, thăm viếng quê hương, tổ quốc. Có thể nói các chính sách liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh và sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài vẫn còn nhiều bất cập trong thực tế, dẫn đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản nhà ở còn rất hạn chế. Hiện tượng mua bán "chui" khá phổ biến đã gây nên những tranh chấp, khiếu kiện trong nhiều trường hợp rất phức tạp.

4. Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở và yêu cầu cần ban hành Luật Nhà ở thể hiện tập trung vào một số vấn đề sau:

- Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở tuy đã được ban hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung cần điều chỉnh và không đồng bộ. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, không thực hiện được trong thực tế. Vì vậy, nhu cầu cần có một văn bản luật mang tính khái quát cao, thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề nhà ở là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành.

- Một số vấn đề lớn về nhà ở hiện đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải quyết được hoặc nếu có giải quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải được luật hoá như: việc cụ thể hoá về quyền sở hữu nhà ở của các chủ thể nhằm bảo hộ quyền và lợi ích chính đáng của họ đối với loại tài sản có giá trị lớn; vấn đề sở hữu nhà ở, thuê nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài cũng cần được quy định phù hợp với chính sách phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế, vì đây không chỉ đơn thuần là các quan hệ giao dịch dân sự và sở hữu tài sản mà còn liên quan đến chính sách và chủ trương tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài, đến sự phù hợp với thông lệ quốc tế và trong quá trình Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế. Quy định rõ vấn đề này trong Luật Nhà ở sẽ góp phần tạo điều kiện cho các đối tượng trên tham gia vào quá trình phát triển kinh tế, đồng thời góp phần vào chính sách đại đoàn kết dân tộc của Đảng và Nhà nước ta.

- Nhà nước ta luôn chủ trương tạo lập cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện để người thu nhập thấp, người nghèo được cải thiện chỗ ở trong điều kiện xoá bao cấp, thực hiện cơ chế kinh tế thị trường. Vì vậy, các nội dung mang tính ưu việt trong việc chăm lo chỗ ở cho các tầng lớp nhân dân cần phải cụ thể hoá bằng các quy định trong Luật Nhà ở.

- Hệ thống tổ chức bộ máy quản lý và phát triển nhà ở từ trung ương tới địa phương tuy từng bước được kiện toàn, nhưng nhìn chung việc phát triển và quản lý nhà ở vẫn còn nhiều bất cập cả về hoạt động đầu tư kinh doanh, tổ chức bộ máy, số lượng và chất lượng cán bộ.

Cùng với những hạn chế, bất cập của các văn bản pháp luật, của bộ máy quản lý thì vấn đề nhận thức pháp luật cũng còn hạn chế; thủ tục hành chính phiền hà, quyền, nghĩa vụ trong quản lý và phát triển nhà ở chưa rõ ràng đều là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng "thả nổi" vấn đề quản lý và phát triển nhà ở của nước ta trong nhiều năm qua.

5. Nhà ở là vấn đề kinh tế - xã hội được Chính phủ của các quốc gia trên thế giới cũng như Liên hiệp quốc đặc biệt quan tâm. Hầu hết các quốc gia, từ các nước có trình độ phát triển cao đến các nước đang phát triển đều rất chú trọng công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở thì cung cấp quỹ nhà ở được bảo đảm từ 3 nguồn chính: nhà ở của các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và kinh doanh, nhà ở của tư nhân tự xây dựng và nhà ở của Nhà nước để cho thuê. Trong chính sách tài chính nhà ở, các quốc gia đều thực hiện chính sách huy động các nguồn để đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho thuê phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp và hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn để họ có chỗ ở. Về lĩnh vực quản lý nhà ở, các nước đều thiết lập hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cụ thể, cả về sở hữu, sử dụng, giao dịch cũng như trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên có liên quan. Đặc biệt là việc quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê, các loại nhà ở đa sở hữu.

Với tầm quan trọng về kinh tế, xã hội của lĩnh vực nhà ở và yêu cầu phải khắc phục các tồn tại trong công tác quản lý và phát triển nhà ở, đưa lĩnh vực này ngang tầm với yêu cầu đòi hỏi của xã hội trong thời gian tới đòi hỏi phải có hệ thống pháp luật về nhà ở đồng bộ, hoàn chỉnh, có hiệu lực cao. Do đó, việc trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở nhằm đáp ứng yêu cầu bức xúc hiện nay.

Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Nhà ở. Luật Nhà ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.

II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT NHÀ Ở

1. Quán triệt quan điểm, chủ trương và đường lối của Đảng để cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp năm 1992 về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của công dân trong Luật Nhà ở.

2. Luật Nhà ở được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát huy những nội dung đã được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đang phát huy tích cực trong thực tiễn, đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định chưa phù hợp để giải quyết các mối quan hệ mới phát sinh trong thực tiễn của đời sống xã hội. Luật Nhà ở-văn bản có tính pháp lý cao phải nhằm đáp ứng yêu cầu để công dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở cũng như thực hiện tốt yêu cầu quản lý nhà nước, góp phần giảm bớt các khiếu kiện, tranh chấp trong lĩnh vực nhà ở để ổn định xã hội.

3. Tiếp tục thực hiện xoá bao cấp về nhà ở, thực thi chính sách tạo điều kiện về quy hoạch, về thủ tục hành chính, về tài chính-tín dụng...để khuyến khích mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở. Xoá bỏ các hình thức hỗ trợ gián tiếp thông qua các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhà ở, thực hiện hỗ trợ trực tiếp cho một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội có khó khăn về chỗ ở; nâng cao vai trò và trách nhiệm của người có nhu cầu nhà ở, của cộng đồng dân cư và của chính quyền địa phương trong việc cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư.

4. Chính sách phát triển nhà ở phải thể hiện đặc điểm của một quốc gia đất chật, dân số tăng nhanh để có các giải pháp phát triển nhà ở hiệu quả, bền vững và tiết kiệm đất đai. Có cơ chế tài chính và tín dụng để thực hiện yêu cầu xã hội hoá vấn đề nhà ở.

5. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước, tăng cường phân công, phân cấp, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; đơn giản hoá các thủ tục hành chính, thực hiện có kết quả cải cách hành chính trong giải quyết các vấn đề của công dân về nhà ở.

III. BỐ CỤC VÀ NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT NHÀ Ở

Luật Nhà ở gồm 9 Chương, 153 Điều bao gồm các quy định cụ thể như sau:

1. Chương I: Những quy định chung, gồm 8 Điều (từ Điều 1 đến Điều 8) quy định các vấn đề như: quyền sở hữu nhà ở; phát triển nhà ở; quản lý việc sử dụng nhà ở; các giao dịch về nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan và quản lý nhà nước về nhà ở. Ngoài ra, Chương này cũng quy định mục tiêu phát triển nhà ở, các hành vi bị nghiêm cấm trong phát triển và quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quyền hạn và trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận.

Luật Nhà ở quy định đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài có liên quan đến lĩnh vực nhà ở.

2. Chương II: Sở hữu nhà ở, gồm 14 Điều (từ Điều 9 đến Điều 22) quy định các vấn đề: công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

3. Chương III: Phát triển nhà ở, gồm 42 Điều (từ Điều 23 đến Điều 64) và 6 mục, quy định các vấn đề cơ bản sau:

Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở, gồm các nội dung: mục tiêu phát triển nhà ở; các cơ chế chính sách phải bảo đảm khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở; chủ trương xoá bao cấp về nhà ở nhưng có chính sách tạo điều kiện thuận lợi để các hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở; Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở để cho thuê, phát triển nhà ở công vụ, chính sách hỗ trợ trực tiếp để các đối tượng thuộc diện có khó khăn được cải thiện chỗ ở.

Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại, quy định các vấn đề: đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại; đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại; quy định trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng.

Mục 3: Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Luật quy định hộ gia đình, cá nhân có thể tự xây dựng; thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.

Mục 4: Phát triển nhà ở xã hội, đây là một trong những giải pháp quan trọng để cán bộ, công chức, những người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở có điều kiện được cải thiện chỗ ở.

Mục 5: Phát triển quỹ nhà ở công vụ, gồm các quy định về trách nhiệm phát triển quỹ nhà ở công vụ; đối tượng được thuê nhà ở công vụ; nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở công vụ.

Mục 6: Hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở. Luật quy định đối tượng thuộc diện được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở và hình thức hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở.

4. Chương IV: Quản lý việc sử dụng nhà ở, gồm 25 Điều (từ Điều 65 đến Điều 89), quy định tại 6 mục với các nội dung cụ thể sau:

Mục 1: Quy định chung về quản lý việc sử dụng nhà ở;

Mục 2: Quản lý việc sử dụng nhà chung cư;

Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở; 

Mục 4: Phá dỡ nhà ở. Với những quy định được thiết kế ở, Mục này sẽ bảo đảm các yêu cầu liên quan đến phá dỡ như: trật tự, vệ sinh môi trường, về chỗ ở tái định cư là những vấn đề thời gian vừa qua còn nhiều tồn tại, không có cơ sở giải quyết nhất là tại khu vực đô thị.

NGUỒN: BỘ TƯ PHÁP - VỤ PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP LUẬT

BỘ XÂY DỰNG - CỤC QUẢN LÝ NHÀ

(SUNLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT CỦA SUNLAW FRIM:

1. Dịch vụ luật sư riêng cho doanh nghiệp:

2. Tư vấn thành lập các loại hình doanh nghiệp:

3. Tư vấn thay đổi đăng ký kinh doanh cảu doanh nghiệp:

4. Tư vấn quản trị nội bộ doanh nghiệp:

5. Dịch vụ tư vấn pháp luật Việt Nam:

6. Dịch vụ cung cấp thông tin tài chính cho doanh nghiệp:

7. Tư vấn soạn thảo quy chế cho doanh nghiệp:

8.Dịch vụ đăng ký bảo hộ độc quyền nhãn hiệu hàng hóa tại thị trường Việt Nam

9. Dịch vụ đăng ký bản quyền phần mềm máy tính:

10. Đăng ký bảo hộ quyền tác giả:

11. Tư vấn cấp phép đầu tư:

12. Tư vấn điều chỉnh giấy phép đầu tư:

13. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất (tư vấn mua bán/chuyển nhượng nhà đất):

14. Dịch vụ luật sư tranh tụng/giải quyết tranh chấp:

15. Dịch vụ cung cấp văn bản pháp luật: