Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thể chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Hợp đồng về nhà ở phải phù hợp với Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.
 

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định chung trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở. Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định tại Luật Nhà ở còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
 

Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn).

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
 

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.
 

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.
 

Với qui định như trên, có thể thấy trong giao dịch về nhà ở, đã ký hợp đồng mua bán nhà xem như là “mất” nhà (chuyển quyền sở hữu) – quí vị cần lưu ý đến điều này.
 

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua.
 

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
 

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nhà ở và Việt kiều

Nghị định 71/2010 cũng qui định chi tiết về quyền sở hữu nhà tại VN của người VN định cư ở nước ngoài và cá nhân, tổ chức nước ngoài.
 

Cụ thể là các vấn đề như :
 

- Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại VN của người VN định cư ở nước ngoài
 

- Thủ tục quản lý việc sở hữu một nhà ở của người VN định cư ở nước ngoài tại VN.
 

- Xử lý hành vi vi phạm quy định về việc sở hữu một nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài
 

- Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam
 

- Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại VN.
 

- Các trường hợp được hưởng giá trị của nhà ở …vv.

Huy động vốn trong dự án xây dựng nhà

Nghị định cũng qui định về các loại dự án phát triển nhà ở, việc thiết kế nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, Nội dung hồ sơ dự án phát triển nhà ở, thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở - Đây là vấn đề mà các doanh nghiệp kinh doanh nhà cần quan tâm.
 

Về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:
 

- Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu.
 

- Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
 

- Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.
 

- Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia…
 

Điều đáng lưu ý là chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.
 

Ngoài ra, nghị định 71/2010 cũng qui định về phát triển nhà thương mại, về nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, đối tượng được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, Điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, về nhà chung cư ..
 

Nghị định 71/2010 có hiệu lực thi hành từ ngày 08 tháng 8 năm 2010.
 

Có thể nói đây là một văn bản luật quan trọng và thiết thực trong cuộc sống của mọi người.
 

Bấm vào đây để đọc :
 

* Nghị định 71/2010 : Qui định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở.

(Nguồn: Ecolaw.vn)