Theo nguyên tắc dân sự, đối với tài sản là động sản không đăng kí quyền sở hữu thì theo nguyên lí suy đoán tài sản đó do ai nắm giữ thì thuộc quyền sở hữu của người đó. Đối với động sản có đăng kí quyền sở hữu và bất động sản thì chủ sở hữu căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu. Từ đó chế độ đăng kí bất động sản ra đời và được áp dụng ở nhiều quốc gia trong đó có Việt Nam. Tuy nhiên hệ thống pháp luật về đăng kí bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn phân tán thậm chí mâu thuẫn, không thống nhất gây ra nhiều bất cập trong quản lí và phiền hà đối với người dân. Điều này đặt ra yêu cầu bức thiết trong việc hợp nhất và giải quyết mâu thuẫn của pháp luật đăng kí bất động sản hiện hành.

1. Pháp luật đăng kí bất động sản hiện hành

Pháp luật đăng kí bất động sản ở Việt Nam hình thành và phát triển trong thời gian dài, tuy nhiên bài viết tập trung nghiên cứu pháp luật đăng kí bất động sản từ sau năm 1993 khi mà Luật đất đai 1993 ra đời. Theo luật này mọi thửa đất đều phải thực hiện đăng kí lần đầu để lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Giấy đỏ cũ). Sau đó Chính phủ ban hành Nghị Định sô 60-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, trong đó qui định xây dựng một hệ thống đăng kí và cấp giấy chứng nhận đối với loại bất động sản này(giấy hồng cũ). Cơ quan thực hiện cấp hai loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản này là Sở địa chính và nhà đất.

Sau mười năm thực hiện Luật Đất đai 1993, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai 2003. Điều 48 Luật này qui định:” Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo qui định của pháp luật về đăng kí bất động sản.” Như vậy pháp luật thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng với mọi loại đất (Giấy đỏ mới). Sau hơn một năm thi hành luật đất đai chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng thực hiện đăng kí và cấp giấy riêng cho công trình xây dựng gắn liền với đất. Nghị định này đã gây bức xúc trong nhân dân vì mỗi thửa đất phi nông nghiệp phải có 2 giấy, một Giấy đỏ mới cho đất và một giấy cho nhà hoặc công trình gắn liền. Ngày 29/11/2005 Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, trong đó qui định thiết lập một hệ thống đăng kí và giấy chứng nhận riêng cho đất ở có nhà ở với các qui định cụ thể tại điều 9 đến điều 20, điều 95,127,128,130,138,139,152. Hệ thống này xác lập theo hướng cùng một Giấy chứng nhận cho cả đất ở và nhà ở nếu chủ sở hữu đất cũng là chử sở hữu nhà và cấp giấy riêng cho nhà ở nếu chủ sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nhà ở (Giấy hồng mới).

Từ sự phân tách về đăng kí quyền sở hữu bất động sản của pháp luật hiện nay mà hệ thống cơ quan đăng kí bất động cũng được chia thnàh nhiều cơ quan. Theo qui định của luật đất đai 2003, cơ quan quản lí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước và nước ngoài, cơ sở tôn giáo, người VN ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài là Sở tài nguyên môi trường. Luật nhà ở 2005 qui định cơ quan quản lí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở(giấy hồng) cho tổ chức trong nước và nước ngoài cũng như nhà thuộc sở hữu chung của tổ chức cá nhân. UBND các quận huyện cấp giấy hồng, giấy đỏ cho hộ gia đình cá nhân trong nước.

Như vây, hệ thống đăng kí bất động sản thể hiện bằng việc cấp giấy chứng nhận thì thực tế tồn tại năm loại giấy chủ yếu như sau:

-         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993(Giấy đỏ cũ);

-         Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho trường hợp chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị cấp theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994 (Giấy hồng cũ);

-         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai 2003(Giấy đỏ mới);

-         Giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở không là chủ sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đồng thời lá chủ sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở 2005 (Giấy Hồng mới);

-         Giây chứng nhận quyền quản lí, sử dụng nhà đất ban hành theo qui định của Bộ Tài chính về quản lí sử dụng trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp (Giấy tím).

2. Đánh giá về hệ thống pháp luật hiện hành về đăng kí bất động sản

Sau 20 năm hình thành và triển khai hệ thống đăng kí đất đai và tài sản gắn liền cho thấy hệ thống qui định pháp luật đang ngày càng tiến gần hơn tới một hệ thống hợp lý và hiệu quả. Mặc dù việc cấp giấy chứng nhận chậm so với nhu cầu và nhiều thủ tục phức tạp nhưng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của người dân. Tuy nhiên hệ thống đăng kí bất động sản còn tồn tại một số vấn đề đó là:

-         Như đã phân tích ở trên, đăng kí bất động sản Việt Nam hiện đang tồn tại ba hệ thống đăng ký riêng biệt: Một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất ở không có nhà ỏ và một hệ thống cho công trình xây dựng. Việc chia tách này tạo ra những khoảng chồng chéo và cả những khoảng hở trong qui định đăng kí bất động sản, gây phiền hà cho cá nhân và tổ chức đăng kí bất động sản, khó khăn cho cơ quan nhà nước trong công tác quản lí. Bởi vì: thứ nhất để nhận thức một cách chính xác thủ tục đăng kí bất động sản rất phức tạp vì phải xem xét cả ba hệ thống; thứ hai khi thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải thay đổi giấy chứng nhận; thứ ba trong trường hợp nhà ở sử dụng đa mục đích thì rất khó khăn cho việc xác định hệ thống nào để đăng kí; thứ tư nhiều hệ thống đăng kí gây khó khăn cho việc tính thuế bất động sản; thứ năm gây lãng phí về bộ máy tổ chức lớn, đòi hỏi nhiều lao động, làm nhiều lần hồ sơ địa chính.

-         Sự khác biệt trong qui định đăng kí bất động sản, Luật đất đai qui định việc đăng kí quyền sử dụng đất là bắt buộc (đăng kí lần đầu phải có quyết định của nhà nước), trong khi Luật nhà ở lại qui định không bắt buộc đăng kí đất ở đối với đất ở có nhà ở.

-         Trong trưòng hợp chủ sở hữu nhà không phải chủ sử dụng đất thì mỗi người đăng kí ở một hệ thống khác nhau và được cấp giấy chứng nhận riêng. Điều này dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn hoặc cố tình nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và sở hữu nhà. Một ví dụ cụ thể cho hạn chế này là trường hợp tranh chấp trong một gia đình ở Hà Nội, đất sổ đỏ mang tên cha, nhà do con đầu tư xây nên sổ hồng mang tên con. Cả hai người mang giấy chứng nhận đi thế chấp, và đã xảy ra tranh chấp khi không biết sổ nào có giá trị như thế nào?

-         Do việc đăng kí bất động sản được thực hiện theo các hệ thống khác nhau nên sự minh bạch của thị trường bất động sản rất khó xác định. Cục quản lí bất động sản - Bộ Tư Pháp cho biết theo xếp hạng của tập đoàn kinh tế Jones Lang Lasale, Việt Nam đứng cuối trong bảng xếp hạng 56/56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dương năm 2006 về minh bạch thị trường bất động sản. Như vậy cho thấy Việt Nam không có được một thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy nền kinh tế. Tính không minh bạch của thị trường bất động sản dẫn đến hậu quả thị trường nằm trong sự thao túng của giới đầu cơ bất động sản. Vì thế mà các cao ốc, chung cư xây xong vẫn để trống song hàng triệu người có thu nhập trung bình- thấp phải thuê nhà để sống hoặc sống trong khu nhà ổ chuột.

-         Trước hiện trạng chồng chéo lẫn nhau của các qui định đăng kí bất động sản thì việc thống nhất hệ thống đăng kí bất động sản là điều tiên quyết để giải quyết những vướng mắc mà hệ thống hiện hành gây ra. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những vấn đề đó thì việc thống nhất hệ thống đăng kí bất động sản phải đạt được những yêu cầu nhất định.

3. Yêu cầu cụ thể đối với thống nhất hệ thống đăng ký bất động sản

Yêu cầu thống nhất hoàn chỉnh pháp luật đăng ký bất động sản: Cần phải sửa đổi bổ sung các qui định pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng…Việc sửa đổi này phải thực hiện song song cả Luật Đất Đai và Luật Nhà Ở vì mỗi bộ luật nói trên chỉ điều chỉnh về đăng kí một loại bất động sản. Bên cạnh đó, Quốc hội phải xây dựng và ban hành một bộ luật thống nhất về đăng kí bát động sản (Luật đăng kí bất động sản). Luật đăng kí bất động sản phải được xây dựng trên các nguyên tắc sau: thống nhất hình thức chứng nhận đăng kí bất động sản; việc đăng kí bất động sản không được làm thay đổi hiẹu lực pháp lý của cá sự kiện pháp lý đã làm phát sinh ở các chủ thể quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp đối với bất động sản; việc đăng kí bất động sản được coi là quyền chứ không phải là nghĩa vụ đối với chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp bất độn sản; các thông  tin pháp lý về bất động sản cần được tập và quản lý thống nhất và được tiếp cận tự do đối với mọi người dân.

Yêu cầu thống nhất về bộ máy cơ quan đăng kí bất động sản: khi xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng kí bất động sản đồng nghĩa với việc phải cso sự thống nhất về cơ quan cấp giấy chứng nhận đăng kí bất động sản. Như vậy có thể chuyển cơ quan cấp chứng nhận quyền sử dụng đất của Bộ tài nguyên môi trường sang Bộ xây dựng, khi đó đất thuộc quản lí của Bộ tài nguyên môi trường sẽ chỉ đơn thuần là tài nguyên đất và môi trường đât, còn đất với vai trò là tài sản thì sẽ thuộc quản lí của Bộ xây dựng. Hoặc có thể xây dựng một cơ quan đăng kí bất động sản độc lập hình thành từ bộ phận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc Bộ xây dựng và bộ phận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bộ tài nguyên và môi trường.

Kết luận:   Việc thống nhất hệ thống đăng kí bất động sản hiện là một yêu cầu bức thiết cần giải quyết sớm để tạo thuận lợi cho người dân bằng cách đơn giản hoá thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong việc quản lí bất động sản và hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch.

Tác giả: Lê Thị Ngọc Linh - Chuyên viên Tư vấn Đầu Tư - Investconsult Group