Tháng 6-2007, vợ chồng ông H. chấp thuận bán cho bà T. căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng. Theo thỏa thuận, đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống. Bà T. đã đặt cọc 45 lượng vàng, sau đó giao tiếp cho bên bán 300 lượng vàng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc.

Thế nhưng sau đó vợ chồng ông H. lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ bà T. muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, bà phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc.

Bà T. cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽ hợp đồng ghi rõ bà đã “mua đứt” căn nhà. Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bên bán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho bà theo giá cũ. Sở dĩ các bên không ghi lầu sáu và sân thượng vào hợp đồng vì đây là phần xây dựng sai phép, không được các cơ quan chức năng công nhận.

Hợp đồng mua bán vô hiệu

Do thương lượng bất thành nên các bên đã đưa nhau ra tòa. Bà T. yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả cho bà 345 lượng vàng, khỏi phạt cọc. Phía vợ chồng ông H. đề xuất ba phương án giải quyết: Bán nhà theo giá cũ nhưng không bán lầu sáu; bán cả lầu sáu nếu bên mua trả thêm 100 lượng vàng; bên mua không chịu hai phương án trên thì phải mất 45 lượng vàng đặt cọc.

Vì hợp đồng mua bán của đôi bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức. Tháng 11-2007, TAND quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực hiện.

Sơ thẩm vụ án hồi tháng 2-2008, TAND quận 1 đã xử hủy hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức. Cấp sơ thẩm cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn trả cho bên mua hết thảy số vàng đã nhận là 345 lượng vàng. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu. Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà.

Tháng 5-2008, án phúc thẩm của TAND TP.HCM đã giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kháng nghị xét lỗi bên mua

Tháng 4-2009, chánh án TAND tối cao đã ký quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, yêu cầu TAND tối cao hủy cả bản án sơ thẩm lẫn phúc thẩm.

Kháng nghị nêu rõ các bên chỉ thỏa thuận mua bán “hầm, trệt, năm lầu”. Như vậy, lầu sáu và sân thượng vẫn thuộc về bên bán nên họ có cơ sở đòi thêm tiền. Bà T. từ chối trả thêm tiền và nói mình đã mua trọn căn nhà là không đúng. Kháng nghị cho rằng cần xem xét lỗi của bên mua để xử lý tiền đặt cọc theo đúng hợp đồng.

Trong khi chờ có quyết định giám đốc thẩm, chúng tôi đã ghi nhận nhiều ý kiến về vụ tranh châp ngộ nghĩnh này.

Thẩm phán Nguyễn Thị Minh Hương, Phó Chánh án TAND quận 10:

Cả hai bên đều có lỗi

Khi hợp đồng mô tả “hầm, trệt, năm lầu” thì khó thể suy đoán đối tượng mua bán là toàn bộ căn nhà. Theo Điều 450 Bộ luật Dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Nhưng sau khi nhận tiền cọc, nhận tiếp 300 lượng vàng mà bên bán vẫn không đi công chứng hợp đồng. Điều 454 BLDS cũng quy định bên mua được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận. Nhưng bên mua không chịu nhận “hầm, trệt, năm lầu” như đã thỏa thuận. Như vậy, cả hai bên đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu.

Theo Nghị quyết số 01 năm 2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, nếu các bên có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu thì mỗi bên phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại. Nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu trách nhiệm tương ứng với mức độ lỗi của mình. Thiệt hại trong trường hợp này chính là 45 lượng vàng đặt cọc. Riêng 300 lượng vàng nhận sau, bên bán phải hoàn trả lại đủ cho bên mua.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Chưa hẳn bên bán sẽ được lợi

Theo tôi, bên mua có lỗi khi không chịu nhận đúng “hầm, trệt, năm lầu” như hợp đồng đã ký. Từ lâu, người ta sử dụng thuật ngữ “mua bán đứt” (bán không cho chuộc lại) để phân biệt với “mãi lai thục” (bán cho chuộc lại). Nếu hợp đồng dùng từ “mua bán trọn” thì mới có thể giải thích theo hướng mua bán toàn bộ căn nhà. Rất tiếc, các bên đã không ghi rõ tài sản thực chất mua bán.

Khi vụ án được sơ thẩm lại, chưa hẳn bên bán sẽ “khỏe” hơn nếu bên mua chịu nhận đúng “hầm, trệt, năm lầu”. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng lên lầu sáu và sân thượng. Bấy giờ, có thể bên bán phải quay lại thương lượng với bên mua để mua cho mình lối đi theo giá được bên mua ấn định.

Ông Nguyễn Quang Thắng, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM:

Chỉ nên giao dịch những tài sản hợp pháp

Tôi cũng biết có một trường hợp tương tự như vậy vừa xảy ra: Nhà có bốn lầu nhưng giấy tờ chỉ công nhận có ba lầu, sau khi công chứng hợp đồng mua bán ba lầu xong thì người bán quay lại đòi người mua trả thêm tiền cho lầu bốn. Điều này cho thấy người mua dễ gặp rắc rối khi chấp nhận mua những phần tài sản chưa hợp lệ bởi theo luật định, nhà ở phải có giấy chủ quyền thì mới được giao dịch.

Trở lại trường hợp cụ thể nêu trong bài, đúng là pháp luật không buộc công chứng viên kiểm tra trên thực tế nhưng nếu chúng tôi biết được căn nhà có sáu lầu nhưng giấy chủ quyền chỉ công nhận có năm lầu thì chúng tôi sẽ từ chối công chứng. Ngay cả khi các bên có ghi rõ trong hợp đồng phần diện tích nhà, đất chưa hợp lệ kèm theo lưu ý “người mua sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ liên quan với nhà nước” (như cách làm phổ biến của một số người) thì chúng tôi cũng không công chứng. Mà khi không được công chứng thì hợp đồng mua bán nhà ở đó không có giá trị pháp lý để ràng buộc cả hai bên thực hiện.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - THỤY CHÂU

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=254960